買賣過戶契稅印花稅怎麼算：評定現值試算教學

契稅與印花稅的基本觀念

契稅是針對不動產的建物部分，在買賣移轉、贈與、交換、分割或占有等產權變動時課徵的稅目，課稅對象只有建物，土地部分則是課徵土地增值稅而不是契稅，這是很多人容易混淆的地方。印花稅則是針對買賣、承攬、典權等契約憑證所課徵的稅，買賣不動產時，印花稅的課稅範圍同時涵蓋土地與建物的契約金額，跟契稅只課建物不同。兩者的稅基都不是用實際成交價來計算，而是用地方稅捐機關核定的評定現值，這個評定現值通常會低於市價，是政府按照一定週期評定公告的價值，跟建物謄本上登記的資訊有關，也會定期調整。理解這一點之後，接下來的試算就會清楚很多，因為不管房屋實際賣多少錢，契稅與印花稅的計算基礎都是回到評定現值這個數字上。

契稅的試算步驟與示意計算

買賣移轉的契稅稅率為評定現值的百分之六，計算公式非常直接，就是建物評定現值乘以百分之六。以下數字皆為示意計算，方便理解試算邏輯。假設一戶公寓的建物評定現值為一百二十萬元，契稅的算法就是一百二十萬元乘以百分之六，等於七萬二千元，這筆金額就是買賣移轉時應繳的契稅。如果評定現值較低，例如屋齡較高的老公寓評定現值只有六十萬元，契稅就是六十萬元乘以百分之六，等於三萬六千元。可以看出契稅金額完全跟建物評定現值連動，評定現值越高，契稅就越高，跟房屋實際成交價高低沒有直接關係，這也是為什麼市價相近的房子，契稅金額卻可能差異不小，關鍵就在於各自的評定現值不同。要注意的是，契稅只針對建物部分課徵，如果同一筆交易裡土地與建物是分開登記，試算時只需要抓建物的評定現值來計算，土地部分則另外適用土地增值稅的規定，不會納入契稅的稅基裡。

印花稅的試算步驟與示意計算

印花稅的稅率是契約所載金額的千分之一，買賣不動產的印花稅同時以土地與建物的評定現值合計金額作為計算基礎。以下同樣為示意計算。假設同一筆交易中，建物評定現值為一百二十萬元，土地公告現值為三百萬元，兩者合計為四百二十萬元，印花稅的算法就是四百二十萬元乘以千分之一，等於四千二百元。如果換成另一個情境，建物評定現值為六十萬元，土地公告現值為一百八十萬元，合計為二百四十萬元，印花稅就是二百四十萬元乘以千分之一，等於二千四百元。印花稅的金額通常遠低於契稅，但因為計算基礎同時涵蓋土地與建物兩個部分，實際試算時要記得把兩筆現值都加總進去，才不會漏算而低估了應繳金額。

兩種情境對照與稅費總額試算

把契稅與印花稅合併起來看，可以更清楚感受到不同房屋條件下稅費總額的差異。情境一是屋齡較新、評定現值較高的房屋，建物評定現值一百二十萬元、土地公告現值三百萬元，契稅為七萬二千元，印花稅為四千二百元，兩者合計為七萬六千二百元。情境二是屋齡較高、評定現值偏低的老公寓，建物評定現值六十萬元、土地公告現值一百八十萬元，契稅為三萬六千元，印花稅為二千四百元，兩者合計為三萬八千四百元。可以看出評定現值幾乎是決定稅費總額的關鍵變數，評定現值越高的房屋，過戶時要準備的稅費現金也會相對較多，這筆錢通常需要在過戶完成前的一定期限內繳清，建議在簽約前就先向地方稅捐機關或地政士確認評定現值，才能提早準備足額的稅費預算，避免過戶流程卡在稅款尚未繳清的階段。

常見誤算

第一個常見誤算，是把房屋的實際成交價直接拿來計算契稅與印花稅，誤以為成交價越高稅費就一定越高，但這兩筆稅的稅基都是評定現值而不是成交價，兩者經常有相當大的落差，用錯基礎會讓試算結果嚴重偏離實際應繳金額。第二個常見誤算，是把土地也算進契稅的稅基裡，忽略了契稅只針對建物課徵，土地部分是另外適用土地增值稅，如果把土地公告現值也乘進契稅的百分之六裡，算出來的金額會遠高於實際稅單。第三個常見誤算，是印花稅只用建物現值計算，忘記把土地公告現值一併加總，導致印花稅試算結果偏低。第四個常見誤算，是把評定現值當作固定不變的數字，事實上評定現值會依主管機關公告週期調整，過戶前建議以最新公告的數字為準，避免用舊資料試算出現落差。

常見問題

契稅一定是買方繳納嗎。依一般買賣慣例契稅多由買方負擔，但實際負擔方可以由買賣雙方在契約中約定，並非法律強制規定只能由某一方支付，簽約前建議把契稅與印花稅由誰負擔的條款寫清楚，避免過戶時產生爭議。評定現值要去哪裡查詢比較準確。評定現值屬於地方稅捐機關核定的資料，通常會反映在建物與土地的稅籍資料上，實際金額建議在簽約前向地方稅捐機關或委託的地政士確認最新公告數字，才能算出貼近實際狀況的稅費總額，不建議只憑經驗值或舊資料自行推估。

過戶前可以用以下判讀清單，快速檢查契稅與印花稅的試算是否完整。

• 契稅稅基是否使用建物評定現值而非成交價
• 契稅稅率是否以買賣移轉的百分之六計算
• 印花稅是否合計土地公告現值與建物評定現值
• 印花稅稅率是否以千分之一計算
• 評定現值是否採用最新公告數字而非舊資料