抵押權設定登記的規費怎麼算？設定金額與規費比例的換算教學

抵押權設定登記的規費到底包含什麼

抵押權設定登記的規費，主要由兩個部分組成。第一是登記費，這是依照「設定金額」乘上一個固定費率計算出來的（示意費率為千分之一），是規費裡佔比最大的一項。第二是書狀費，這是每張權狀固定收取的費用（示意為每份八十元），跟設定金額大小無關。除了這兩項官方規費之外，地政士通常還會另外酌收一筆代辦作業服務費，這筆費用屬於委任報酬，並不算在官方規費裡面，兩者性質不同，看明細時要分開理解。

設定金額不是貸款金額：先搞懂這個關鍵差異

很多人第一次看到對保文件，會直覺用「貸款金額」去乘規費費率，結果跟明細單上的數字對不起來，原因就出在銀行實際拿去設定抵押權的金額，通常不是貸款金額本身。銀行為了保留將來計收利息、違約金與求償的彈性，多半會用貸款金額的一定成數去設定抵押權，這個成數常見的示意值為百分之一百二十，也就是設定金額會比實際貸款金額高出兩成左右。也因為這個緣故，規費的計算基礎會比貸款金額高，這是造成大家自己心算對不起來的最主要原因。

換算步驟：從設定金額一步步算出登記規費

下面用一個簡化的示意情境，示範完整的計算步驟。假設貸款金額為新臺幣一百萬元，銀行設定成數為百分之一百二十（示意）。

步驟一：先確認貸款金額。本例貸款金額為一百萬元。

步驟二：確認銀行實際採用的設定成數。本例設定成數為百分之一百二十。

步驟三：算出設定金額，等於貸款金額乘上設定成數，也就是一百萬元乘以一點二，等於一百二十萬元。

步驟四：算出登記費，等於設定金額乘上費率，本例費率示意為千分之一，也就是一百二十萬元乘以０點００１，等於一千二百元。

步驟五：加計書狀費，本例示意每份八十元。

步驟六：把登記費與書狀費加總，就是這筆抵押權設定登記的合計規費，本例為一千二百元加八十元，等於一千二百八十元。

示意情境對照：不同貸款金額的規費差多少

用同樣百分之一百二十的設定成數為示意基礎，把不同貸款金額的規費對照列出來，可以感受到規費會隨著貸款金額等比例放大。

• 貸款五十萬元，設定金額六十萬元，登記費六百元加書狀費八十元，合計六百八十元。
• 貸款一百萬元，設定金額一百二十萬元，登記費一千兩百元加書狀費八十元，合計一千兩百八十元。
• 貸款三百萬元，設定金額三百六十萬元，登記費三千六百元加書狀費八十元，合計三千六百八十元。
• 貸款一千萬元，設定金額一千兩百萬元，登記費一萬兩千元加書狀費八十元，合計一萬兩千零八十元。
• 可以看出規費金額本身佔整體貸款金額的比例其實很小，大約落在千分之一左右，但貸款金額愈高，規費的絕對金額也會等比例往上增加，事先估一次就能避免對保當天被臨時多出的數字嚇到。

常見誤算：這幾個地方最容易搞混

整理下來，一般人自己試算抵押權設定登記規費時，最常在下面幾個地方出錯。

第一，直接拿貸款金額乘上千分之一，忘記銀行通常會用設定成數把計算基礎墊高，導致算出來的規費比實際明細低了一截。第二，以為規費只有登記費一項，漏算了書狀費，雖然書狀費金額不大，但少算一項終究對不起來。第三，如果是增貸或轉貸，舊的抵押權若需要塗銷，還會產生一筆塗銷登記的書狀費用，這筆費用容易被忽略，因為它跟新設定的登記費是分開計算的兩件事。第四，把地政士的代辦服務費跟官方規費混在一起看，誤以為規費本身很貴，其實代辦服務費屬於委任報酬，跟地政事務所收取的官方規費是完全不同的兩筆錢，明細單上應該要分開列示才對。

看到對保費用明細單時，可以照下面這幾點檢查，避免被總金額搞混。

• 先確認貸款金額與銀行實際採用的設定成數，兩者相乘才是設定金額。
• 用設定金額乘上千分之一（示意費率），才是登記費的正確計算基礎。
• 書狀費是另外一筆固定金額，記得跟登記費加總，不要漏算。
• 如果同時要塗銷舊的抵押權登記，記得那也會有對應的規費，一併問清楚。
• 官方規費與地政士代辦服務費是兩回事，明細單上應該分開列示，看清楚各自對應的項目再核對總額。

常見問題

登記費一定是設定金額的千分之一嗎。抵押權設定登記費的計算基礎是以設定金額乘上一個固定費率，本文以千分之一作為教學示意，實際費率與細項仍以地政事務所公告的收費標準為準，這裡只做算法示範，方便理解規費是怎麼組成的。

設定金額可以自己決定嗎。設定金額多半是由銀行依內部風險政策決定設定成數，借款人通常沒有太大的議價空間，但可以在對保時主動向承辦銀行確認設定成數是多少，這樣就能事先估出規費大概會是多少，對保當天才不會被臨時多出來的金額嚇到。

增貸會不會重複收一次登記費。如果只是在既有額度內做內部調整，作法跟規費認定可能不同，但如果增貸牽涉到重新設定抵押權，或是需要先塗銷原有登記再重新辦理，通常就會產生新的登記費與書狀費，建議在辦理增貸之前，先向承辦地政士問清楚這次會用到哪些登記項目，避免規費金額跟預期落差太大。