地役權、使用限制、耕地三七五租約在謄本上怎麼看？對房子與貸款的影響

買中古屋或土地的時候，謄本上出現「地役權」「使用限制」或「三七五租約」這幾個字，很多人看不懂葫蘆裡賣什麼藥，就直接跳過，結果過戶後才發現房子有一部分不能自己作主使用，甚至銀行核貸成數比預期低很多。這篇文章把謄本上常見的限制登記拆開來看，說明地役權、使用分區限制、公共設施保留地與耕地三七五租約分別是什麼意思，以及這些登記會怎麼影響房屋的使用自由度與貸款條件。

謄本要看哪個欄位才找得到限制登記

土地與建物謄本主要分成三個部分，標示部記載面積與地目，所有權部記載所有權人與取得原因，他項權利部則記載抵押權、地上權、地役權等其他登記事項。地役權與部分使用限制會登記在他項權利部，土地使用分區與公共設施保留地則要另外查詢都市計畫使用分區證明，並不會直接寫在謄本上，這也是為什麼只看謄本還不夠，必須搭配都市計畫資料一起確認。

除了他項權利部之外，謄本備考欄有時也會註記耕地租約或其他特殊限制，這一欄常常被忽略，但實務上很多爭議都出現在備考欄的簡短文字裡，看謄本時務必連同標示部、所有權部、他項權利部與備考欄一起完整看過，不能只看所有權人跟坪數。

地役權是什麼：供役地與需役地怎麼分

地役權是為了自己土地的便利，而在別人土地上設定的使用權利，設定地役權的兩塊土地分別稱為需役地與供役地，需役地是享受便利的一方，供役地是提供便利的一方。最常見的地役權類型是通行地役權，例如某塊土地沒有直接臨路，就在鄰地上設定通行地役權，讓自己可以經過鄰地到達道路。

除了通行之外，也常見電纜、水管、瓦斯管線或景觀維持等地役權，如果買到的是供役地，代表這塊地已經負擔了讓別人通行或埋設管線的義務，就算自己是所有權人，也不能任意在地役權範圍內蓋圍牆或種植物擋住通行路徑。如果買到的是需役地，則要留意地役權是否已經完整登記，避免鄰地日後轉手，新所有權人不承認原本口頭約定的通行權利。

使用分區與公共設施保留地的限制

土地的使用分區決定了可以蓋什麼、能蓋多高、容積率是多少，住宅區、商業區、工業區、農業區的限制完全不同，就算是同一條路上相鄰的兩塊地，也可能因為使用分區不同，能蓋的樓層與用途差很多。買房前應該向地政單位申請都市計畫使用分區證明，確認土地實際的使用分區，不能只憑地址或門牌猜測。

公共設施保留地則是都市計畫裡規劃作為道路、公園、學校等公共用途的土地，這類土地雖然登記在私人名下，但因為已經被劃定為公共設施用地，實務上很難自由開發，多半只能作臨時使用，價值也會因此大幅低於一般建地。買到公共設施保留地或部分土地被劃入保留地範圍時，一定要先確認徵收時程與補償方式，不能用一般建地的價格去衡量。

耕地三七五租約：對房屋與土地的影響

三七五租約是早期為了保障佃農生計而訂立的耕地租佃制度，地主出租耕地給佃農耕作，租金上限為正產物收穫量的千分之三百七十五，因此俗稱三七五租約。這種租約一旦成立，租期受到法律高度保障，地主想要收回耕地非常困難，除非符合法律規定的少數收回事由，否則佃農可以持續耕作，租約甚至可以由家人繼承。

如果購買的土地上還存在有效的三七五租約，就算取得所有權，也無法馬上自由使用這塊地，因為耕作權仍在承租人手上，土地實際上處於出租狀態。這種情況常見於早期購入的農地，買方誤以為取得所有權就能自由運用，結果因為租約還在，土地既不能蓋房子，也難以要求承租人搬離，等於買到一塊使用受限的資產，購買前務必向地政單位確認耕地上是否還存在有效租約。

這些登記對鑑價與貸款成數的實際影響

銀行核貸時會參考謄本上的他項權利登記與土地使用限制，來評估這筆不動產的變現能力與擔保價值，地役權、使用分區限制、公共設施保留地與耕地租約都會讓鑑價偏保守，連帶影響貸款成數（LTV）。

• 如果房屋所在土地是供役地，銀行會考量該部分土地使用受限，鑑價時可能扣減相關面積的價值。
• 如果土地部分被劃為公共設施保留地，銀行通常只針對非保留地部分計算擔保價值，保留地部分很難列入貸款擔保。
• 如果土地上存在有效的三七五租約，銀行會評估這塊地實質上無法自由使用，擔保價值大幅降低，貸款成數也會因此被調降。
• 單純的管線或通行地役權，如果不影響建物主體使用，銀行通常仍會核貸，但會在條件上註明相關限制。

換句話說，這些登記不只影響日後使用的自由度，也會直接反映在銀行願意核給的貸款成數上，購買前先查清楚，才能避免簽約後才發現貸款金額比預期少一大截，資金規劃全部被打亂。

以下為判讀清單，看謄本與土地資料時可以逐項確認。

• 他項權利部是否登記地役權，並確認自己買的是需役地還是供役地。
• 是否已申請都市計畫使用分區證明，確認有無被劃入公共設施保留地。
• 備考欄是否註記耕地租約，並向地政單位確認租約是否仍然有效。
• 是否已詢問承辦銀行，這些登記會不會影響鑑價與貸款成數。
• 是否已確認地役權或租約的範圍與面積，而不是只看有沒有登記兩個字。

常見問題

地役權會不會隨著房屋買賣自動消滅。不會，地役權是附著在土地上的權利，只要沒有依法辦理塗銷登記，就會隨著土地移轉繼續存在，買方等於概括承受原本的地役權關係。三七五租約可以透過買賣解除嗎。單純買賣並不會讓租約自動終止，租約是否終止要看是否符合法律規定的收回事由，或是雙方另行協議，購買前如果不確認清楚，交屋後仍然要面對租約存續的事實。