過戶規費怎麼算：買賣、繼承、贈與的示意試算與比較

過戶會遇到哪些規費項目

不動產過戶常見的費用大致可以分成稅費、規費與服務費三大類，稅費包含契稅、印花稅、土地增值稅、贈與稅等，規費是向地政機關辦理登記時要繳的登記費與書狀費，服務費則是委託代書或地政士辦理過戶時的代辦費用。三種過戶情境（買賣、繼承、贈與）雖然都會用到這三大類費用，但實際會遇到哪幾項、怎麼計算，彼此差異很大，不能直接套用同一套公式。

• 契稅：按房屋現值的一定比例課徵，買賣、贈與通常要繳，繼承則免徵契稅
• 印花稅：買賣、贈與的公契上通常需要貼用印花稅票，稅率依契約金額計算
• 土地增值稅：土地部分若有漲價，買賣、贈與時通常要繳，繼承則有較高的免稅額度或優惠
• 登記規費：地政機關收取的登記費，通常按申報地價或房屋現值的一定比例計算，另外還有書狀費
• 代書費：委託代書或地政士辦理過戶手續的服務費用，依案件複雜程度與地區行情而不同

示意情境一：買賣過戶的規費試算

假設一筆房屋買賣，房屋現值為120萬元，土地公告現值總額為200萬元，以下用示意稅率計算買賣過戶大約要準備的費用，實際稅率、稅基與減免規定仍須以稅捐機關公告與個案認定為準。

• 契稅：以房屋現值120萬元、稅率百分之六試算，約為7萬2千元
• 印花稅：以契約金額試算，稅率為千分之一，約為數百元到1千餘元不等
• 土地增值稅：假設土地公告現值漲價總數額為80萬元，適用最低稅率百分之二十試算，約為16萬元，實際稅率會依持有年限與漲價倍數分級累進
• 登記規費：以土地與建物申報總價的千分之一試算，約為數千元不等
• 代書費：依案件複雜程度，示意行情約落在1萬5千元到3萬元之間
• 以上項目加總，買賣過戶示意總費用大約落在25萬元到30萬元之間，其中土地增值稅與契稅占比最高

示意情境二：繼承登記的規費試算

繼承不動產雖然免徵契稅，但仍然會遇到土地增值稅、登記規費與代書費，加上如果遺產總額超過免稅額度，還要另外考慮遺產稅的部分。以下同樣以房屋現值120萬元、土地公告現值200萬元為例做示意試算。

• 契稅：繼承免徵契稅，這是繼承與買賣、贈與最明顯的差異之一
• 土地增值稅：繼承移轉土地增值稅通常可以申請不課徵，但將來再次移轉時，會以被繼承人原持有期間起算漲價數額，等於是把稅負遞延而非完全免除
• 登記規費：繼承登記的規費計算方式與買賣類似，以申報總價的一定比例試算，約為數千元不等
• 代書費：繼承案件常牽涉多位繼承人、遺產分割協議等程序，代書費示意行情約落在2萬元到4萬元之間，比單純買賣過戶略高
• 遺產稅：若遺產總額（含不動產與其他財產）超過免稅額度，才需要另外申報遺產稅，示意情境中若遺產總額未超過免稅額度，則不會產生遺產稅
• 整體而言，繼承登記在稅費上通常比買賣過戶輕，但代書與行政程序相對繁瑣，示意總費用約落在3萬元到6萬元之間，不含可能產生的遺產稅

示意情境三：贈與登記的規費試算與比較

贈與不動產（例如父母把房子過戶給子女）在稅費計算上與買賣類似，需要繳契稅、印花稅、土地增值稅，另外贈與人每年還有贈與稅的免稅額度限制，超過免稅額度的部分要另外申報贈與稅。以下同樣以房屋現值120萬元、土地公告現值200萬元為例做示意試算。

• 契稅：贈與比照買賣以房屋現值計算，稅率百分之六試算，約為7萬2千元，與買賣過戶相同
• 印花稅：與買賣過戶類似，依契約金額試算的千分之一稅率課徵
• 土地增值稅：贈與移轉土地增值稅原則上要課徵，稅率與買賣過戶相同，示意試算約為16萬元
• 登記規費與代書費：與買賣過戶接近，示意總額約在數千元到3萬元之間
• 贈與稅：贈與人每年有一定金額的免稅額度，若本次贈與加上當年度其他贈與總額超過免稅額度，超過部分要另外按贈與稅稅率課徵，稅率隨贈與淨額級距而不同
• 整體對照：買賣過戶因為有實際交易對價，資金來源較單純；贈與過戶除了過戶規費之外，還要額外注意贈與稅的免稅額度是否用完，兩者在示意總費用上接近，但贈與多了贈與稅這個變數

常見誤算與迷思

辦理過戶前，很多人會誤算或忽略幾個關鍵細節，整理如下。

• 以為繼承完全不用繳稅，忽略了土地增值稅其實是遞延課徵而非完全免除，將來再次移轉時仍要計算
• 把房屋現值、公告地價與市價混為一談，實際上契稅、土地增值稅、印花稅各自使用不同的稅基
• 贈與時只注意贈與稅的免稅額度，卻忘記契稅、印花稅、土地增值稅這些跟買賣一樣要繳的費用
• 用單一年度的免稅額度去試算贈與稅，卻忽略了同一贈與人當年度給多位受贈人、或多次贈與都要合併計算
• 代書費用只比較單一家報價，沒有考慮案件複雜程度（例如多位繼承人、土地分割）對代書費的影響

常見問題

買賣、繼承、贈與，哪一種過戶方式規費最便宜？

單看規費與登記費，三種方式差異不大；真正影響總費用的是契稅（繼承免徵）、土地增值稅（繼承可申請不課徵）以及贈與稅、遺產稅這些額外稅目，因此要看個案的財產狀況與親屬關係，才能判斷哪一種方式的整體負擔比較輕，不能只用其中一項費用就下結論。

過戶費用可以用房屋的實際成交價來試算嗎？

不行。契稅是以房屋現值為稅基，土地增值稅是以土地公告現值的漲價數額為稅基，都不是用實際成交價計算，實際成交價主要會影響印花稅與贈與稅、遺產稅等以契約金額或財產總額為基礎的稅目，試算時要分清楚每個稅目各自使用的稅基。

代書費有沒有公定價格？

沒有統一公定價格，代書費屬於服務費用，會依案件複雜程度、地區行情、委託項目多寡而不同，示意數字僅供參考，實際洽詢時建議多比較幾家代書或地政士的報價與服務內容。

過戶前的判讀清單

• 先確認過戶原因是買賣、繼承或贈與，三種情況適用的稅目與減免完全不同
• 分清楚契稅、印花稅、土地增值稅、贈與稅（或遺產稅）、登記規費、代書費各自的稅基與計算方式
• 繼承案件留意土地增值稅是遞延課徵，將來再次移轉時仍要計算增值數額
• 贈與案件留意贈與人當年度的免稅額度是否已經用完，避免超過額度卻沒有申報
• 代書費多方比價，並確認報價是否已包含所有規費與稅費的代辦服務
• 示意試算僅供概算方向，正式金額仍須以地政機關與稅捐機關的實際核定為準