房子每年要繳哪些稅？地價稅與房屋稅估算示意教學

持有房屋要繳的稅有哪些？先分清土地稅與房屋稅

持有不動產期間，每年會固定收到兩張稅單：一張是地價稅，課徵對象是土地，依照土地的公告地價與稅率計算；另一張是房屋稅，課徵對象是建物本體，依照房屋現值與稅率計算。兩者是分開計算、分開開徵的稅目，繳納時間也不同：地價稅通常在每年十一月開徵，房屋稅則多半在每年五月開徵。很多人會誤以為地價稅和房屋稅是同一筆稅、只是分兩次繳，但實際上這是完全獨立的兩個稅目，計算基礎、稅率結構、優惠條件都不一樣，必須分開理解與試算。

地價稅怎麼算：公告地價與累進稅率的示意試算

地價稅的計算基礎是「公告地價」乘上「土地面積」，得出的金額稱為地價總額，再依照地價總額是否超過所在縣市的累進起點地價，套用不同稅率級距計算。一般稅率結構大致分成幾段：未超過累進起點地價的部分，稅率為千分之十；超過起點但在一定倍數以內，稅率會提高到千分之十五左右；超過更高倍數的部分，稅率會再往上提高，最高可以到千分之五十五左右，各縣市實際級距與金額每年可能調整，僅為示意概念。自用住宅用地則有優惠稅率，示意上約為千分之二，遠低於一般稅率。舉一個示意例子：假設某筆土地公告地價為每平方公尺一萬元，面積為一百平方公尺，地價總額即為一百萬元。如果符合自用住宅用地優惠稅率千分之二，示意地價稅約為兩千元；如果不符合優惠、適用一般稅率千分之十，示意地價稅則會提高到約一萬元，兩者差距相當明顯，這也是為什麼申請自用住宅用地優惠稅率對地價稅影響很大的原因。

房屋稅怎麼算：房屋現值與稅率的示意試算

房屋稅的計算基礎是「房屋現值」乘上「適用稅率」，房屋現值是由地方稅務機關依照房屋的構造、用途、面積、耐用年數、所在地段等因素評定出來的價值，並不等於市價或買賣價格，通常會比市價低不少。稅率則依照房屋用途而不同：自住使用的稅率最低，示意上約為百分之一點二；非自住、供出租使用的住家用房屋，稅率會提高，示意上可能落在百分之一點五到百分之二點四之間，且依照持有戶數愈多、稅率可能愈高；營業用或非住家非營業用途的房屋，稅率則更高，示意上可能達到百分之三到百分之五。舉一個示意例子：假設某戶房屋現值評定為兩百萬元，如果符合自住使用條件，適用稅率百分之一點二，示意房屋稅約為兩萬四千元；如果是名下第二戶以上、非自住的住家用房屋，適用稅率提高到百分之二點四，示意房屋稅則會提高到約四萬八千元，兩者相差一倍。由此可以看出，持有戶數與是否符合自住條件，對房屋稅金額的影響非常直接。

自住與非自住、單一戶與多屋族的情境對照

把地價稅與房屋稅放在一起看，不同持有情境下每年要準備的稅款差異很大，以下用示意情境做對照：

• 情境一：單一自住房屋，土地與建物都符合自用住宅優惠條件，地價稅與房屋稅都適用最低稅率，整體稅負示意上相對輕，一年合計可能落在數千元到一兩萬元之間，依房屋與土地條件而定。
• 情境二：名下第二戶、供出租使用，地價稅可能無法適用自用住宅用地優惠稅率，房屋稅則會適用較高的非自住稅率，兩筆稅合計示意上可能是情境一的兩倍以上。
• 情境三：持有多戶且分布在不同縣市，地價稅會依照各縣市土地分別計算是否超過累進起點地價，房屋稅則可能因為持有戶數累計而適用更高稅率級距，整體稅負示意上會再往上墊高。
• 情境四：房屋長期空置未出租也未自住，可能無法適用自住優惠，稅率會比自住情境高，等於持有成本在稅務上會被放大。

從這些對照可以看出，是否符合自住資格、名下持有戶數多寡、房屋是否有實際使用，都會直接影響每年要繳的地價稅與房屋稅金額，在評估買房或持有多戶不動產的成本時，這兩筆稅不能只用單一戶自住的示意數字去套算。

常見誤算與判讀盲點

整理幾個一般人在估算地價稅與房屋稅時常見會搞錯的地方：

• 把地價稅和房屋稅當成同一筆稅，或誤以為兩者是用同一個稅基計算，實際上一個是用公告地價、一個是用房屋現值，兩者完全獨立。
• 用房屋的市價或買賣總價去估算房屋稅，忽略房屋現值通常遠低於市價，導致估出來的稅額嚴重偏高。
• 忽略累進稅率的概念，以為整筆地價總額都用同一個稅率計算，沒有意識到超過累進起點地價的部分才會套用較高稅率，其餘部分仍是分段計算。
• 沒有留意自住資格的認定條件，例如是否設籍、是否本人與配偶及未成年子女名下沒有其他房屋等，導致誤以為自己符合優惠稅率，實際申報時才發現不符合。
• 忽略持有戶數會影響房屋稅稅率級距，只用單一戶的稅率去推算名下多戶的總稅負，導致低估整體持有成本。

常見問題

地價稅與房屋稅一年各繳一次還是分期？一般是每年各開徵一次，地價稅多半在下半年開徵、房屋稅多半在上半年開徵，實際開徵月份與繳納期限依各地方稅務機關公告為準。

自用住宅用地與自住房屋稅優惠條件一樣嗎？兩者是分開申請、分開審核的優惠，土地要符合自用住宅用地的條件才能適用地價稅優惠稅率，房屋則要符合自住使用的條件才能適用房屋稅優惠稅率，並非申請了其中一項就自動適用另一項。

房屋現值多久評定一次，會不會逐年變動？房屋現值是由地方稅務機關依照相關標準評定，並非每年都會調整，通常會在標準調整或房屋有增建、改建等變動時重新評定，實際評定頻率與方式依各地方稅務機關規定為準。

估算持有稅負的判讀清單

• 先分清楚地價稅是課徵土地、房屋稅是課徵建物，兩者稅基與稅率完全不同，不能混為一談。
• 地價稅用公告地價乘上土地面積再套用累進稅率估算，房屋稅用房屋現值乘上適用稅率估算，兩者都不是用市價去算。
• 確認自己是否符合自用住宅用地與自住房屋稅的優惠資格，這會直接影響適用稅率高低。
• 名下房屋戶數愈多，愈可能適用較高的房屋稅稅率級距，估算整體持有成本時要一併考慮。
• 房屋長期空置未使用，可能無法適用自住優惠，持有稅負會比自住情境高。
• 每年收到稅單時，對照公告地價、房屋現值、適用稅率是否有變動，避免用去年的示意數字直接套用到今年。