貸款方案怎麼比？做一張比較表看月付、總利息、實拿金額

為什麼只比月付款容易被誤導

月付金會被三個變數同時影響：貸款金額、貸款年期、利率高低，任何一個變數被拉長或壓低，都會讓月付金看起來變小，但總利息不見得跟著變少，甚至可能更多。舉一個示意的例子，同樣借五百萬元，年期從二十年拉長到三十年，月付金確實會明顯下降，但因為攤還的時間變長，總共付出去的利息反而會增加不少，如果只看月付金這一個數字，就會誤以為年期比較長的方案比較划算，事實上是把利息成本往後拖延，而不是真的變便宜。另外還有寬限期的問題，寬限期內只繳利息不繳本金，月付金當然會壓得很低，但寬限期一結束，剩下的本金要在更短的時間內攤還完畢，月付金會突然跳升一大截，如果只看寬限期內的月付金去比較，等於是看了一個不完整、甚至可以說是刻意壓低的數字。

• 貸款金額不同：借得多、月付金自然高，但也可能代表可以少準備一些自備款。
• 年期不同：年期越長，月付金越低，但總利息通常越高。
• 利率型態不同：機動利率前低後可能調升、指標利率跟著大盤走，固定利率則是全程不變。
• 寬限期不同：寬限期內月付金很低，但寬限期結束後月付金會明顯上升。

打造比較表要蒐集的六個欄位

要公平比較多個貸款方案，第一步不是急著算，而是先把每一家銀行的報價，整理成同一套欄位，才不會漏掉關鍵資訊，以下六個欄位是最基本、缺一不可的比較項目。

• 貸款金額：實際核准的貸款本金，也就是房屋總價乘上貸款成數（LTV）之後的金額。
• 貸款年期：整段還款期間總共幾年，通常介於二十年到四十年之間。
• 利率型態與利率：固定、機動或階梯式利率，以及第一年、第二年之後分別是多少。
• 寬限期長度：有沒有寬限期、寬限期是幾年，寬限期結束後月付金會變成多少。
• 手續費與相關費用：開辦費、代書費、保險費、鑑價費等一次性支出，這些錢通常在撥款當下就會被扣除。
• 違約金與提前清償條件：如果未來提前還清或轉貸，銀行會不會收取違約金，違約金的計算方式與期間限制。

把這六個欄位都填滿之後，才能算出接下來要比較的三個核心數字：月付金、總利息、以及扣掉費用之後真正到手的金額。

完整試算步驟（示意數字）

以下用「本息平均攤還」這種最常見的還款方式，示範怎麼一步一步算出月付金與總利息，數字都是示意，並非任何一家銀行的實際報價，只是用來說明計算的邏輯。

示意情境：貸款金額五百萬元，年期三十年，也就是三百六十期，年利率百分之二點一。

第一步，把年利率換算成月利率，把百分之二點一除以十二個月，得到月利率大約是千分之一點七五。

第二步，用本息平均攤還公式，把貸款金額、月利率、總期數三個數字代入，算出每個月要繳的月付金，示意結果大約是每月一萬八千五百元左右。

第三步，把每月月付金乘上三百六十期，得到三十年總共要繳的金額，示意結果大約是六百六十六萬元，再用這個總繳金額減去原本借的五百萬元本金，就是這筆貸款的總利息，示意結果大約是一百六十六萬元。

第四步，把手續費、保險費等一次性支出算進去，如果這些費用示意共三萬元，而且是在撥款時直接從貸款金額裡面扣除，那麼實際入袋的金額，就不是整整五百萬元，而是四百九十七萬元，這個「實拿金額」才是換屋或裝修時真正可以動用的錢。

換另一個方案再算一次，示意情境：同樣貸款五百萬元，年期改成二十年，也就是兩百四十期，年利率同樣百分之二點一，用同樣的步驟計算，月付金會比三十年期的方案高出不少，示意結果大約是每月二萬五千六百元，但因為攤還期間變短，總利息會明顯下降，示意結果大約是一百一十四萬元，比三十年期的方案少了約五十二萬元的利息。把兩個方案的月付金、總利息、實拿金額都填進同一張表，才能一眼看出「月付金比較高的方案，反而是總成本比較低的方案」，這種情況在貸款比較裡面非常常見。

三種情境對照：低利率長年期、高利率短年期、有寬限期

光靠兩個方案的對照可能還不夠直觀，以下用三種常見的貸款組合，示意呈現月付金與總利息的差異，數字同樣只是示意，重點是理解三種組合各自的特性。

• 情境一（低利率、長年期）：貸款五百萬元、年期三十年、年利率百分之一點九八，月付金示意最低，總利息示意中等，適合每月現金流比較緊、但可以接受長期背負房貸的人。
• 情境二（高利率、短年期）：貸款五百萬元、年期十五年、年利率百分之二點三，月付金示意最高，總利息示意最低，適合收入穩定、想要早點把房貸繳清的人。
• 情境三（有寬限期）：貸款五百萬元、年期三十年、前三年寬限期、年利率百分之二點一，寬限期內月付金示意最低，但寬限期結束後月付金會跳升到比情境一還高的水準，總利息示意也會比沒有寬限期的方案略高一些，因為前三年只繳利息、本金完全沒有減少。

把這三種情境同時放在表格裡對照，就可以看出「月付金最低」不等於「總成本最低」，也不等於「最適合自己」，真正要挑的方案，應該是月付金落在自己每月可以負擔的範圍內、同時總利息也在可以接受的水準，兩者要一起看，不能只挑其中一個數字。

常見誤算的五個地雷

整理比較表的過程中，有幾個誤算的地雷特別容易踩到，以下逐一說明，避免辛苦算出來的表格其實暗藏錯誤。

• 只比月付金、不看總利息：前面已經說明，月付金低不代表總成本低，一定要把總利息也列進表格。
• 忽略寬限期結束後的月付金：很多人只記錄寬限期內的月付金，卻沒有把寬限期結束後真正要繳的金額也算出來，導致以為自己一直都負擔得起，直到寬限期結束才發現月付金暴增。
• 忽略一次性費用：開辦費、保險費、代書費雖然金額不算大，但加總起來也是幾萬元，如果沒有算進實拿金額，會高估自己實際可以動用的資金。
• 忽略利率會變動：機動利率的方案，未來利率可能上升，如果比較表只用第一年的利率去算，等於是用最樂觀的情況估算，實際負擔可能比表格上的數字更高。
• 忽略提前清償違約金：如果幾年內就打算轉貸或提前還清，某些方案會有違約金，這筆錢應該併入總成本一起考慮，而不是等到要轉貸的時候才發現多一筆支出。

常見問題

比較貸款方案的時候，年期越短是不是一定越好？不一定，年期短雖然總利息比較低，但月付金會提高不少，如果月付金已經逼近每月可以負擔的上限，硬選短年期反而會讓生活壓力變大，還是要以自己每月可負擔的月付金為優先考量，總利息只是第二個要看的數字。

寬限期是不是完全不好、應該直接排除？寬限期本身不是壞事，適合手頭現金比較緊、或是預期未來收入會提高的人，重點是要把寬限期結束後的月付金也算清楚，並確認自己屆時真的負擔得起，而不是只看寬限期內的低月付金就決定申請。

做比較表的時候，利率應該用第一年的數字，還是要估未來可能調升後的數字？建議兩個都算，第一年的數字讓自己知道現在的負擔，未來可能調升後的數字則是用來檢查如果利率上升一到兩碼，自己還能不能負擔得起，這樣才是比較保守、也比較安全的做法。

比較完所有方案之後，可以用以下判讀清單再確認一次，確保自己不是只憑月付金這一個數字做決定。

• 是否已經把貸款金額、年期、利率型態、寬限期、費用、違約金六個欄位都填進同一張表。
• 是否已經計算出每個方案的月付金、總利息、實拿金額三個核心數字。
• 是否已經確認寬限期結束後的月付金，而不是只看寬限期內的數字。
• 是否已經把一次性費用算進實拿金額，而不是誤以為貸款金額全部都能拿到手。
• 是否已經用比較保守的利率，抓過一次萬一利率上升後的月付金水準。
• 月付金是否落在自己每月可以穩定負擔的範圍內，而不是勉強打平。