二胎本息攤還月付試算：同一筆金額5年7年10年月付與利息總額對照

先用實價行情抓出房子價值與二胎空間

二胎能借多少，先看房子值多少。以新北市板橋區為例，實價雷達彙整的成交中位單價約為每坪45.4萬元，若房子權狀約37.5坪，粗估市值約為45.4萬元乘以37.5坪，等於約1702萬元。桃園市桃園區的中位單價約為每坪24.1萬元，臺中市西屯區約為每坪26.9萬元，可見不同區域同樣坪數，房子的價值落差很大，能撐出的二胎空間也不同。假設板橋這間房子一胎餘額約900萬元，以房價八成計算可貸上限約1362萬元，扣掉一胎後理論空間約462萬元，本文就以其中的150萬元二胎金額，示範不同年限的月付試算。你可以先到 板橋區實價行情 或 桃園區實價行情 查自己區域的中位單價，再回頭套公式。

本息攤還的月付公式怎麼列

本息平均攤還的意思，是每個月繳固定金額，其中同時包含利息與本金，前期利息占比高，後期本金占比高。月付的計算公式為，月付等於本金乘以月利率，再乘以（1加月利率）的期數次方，最後除以〔（1加月利率）的期數次方減1〕。其中月利率等於年利率除以12，本文以年利率8%為示意，月利率約為8%除以12，等於約0.667%，期數則是年限乘以12。把數字帶進去之前，先記住一個直覺，年限越長，每期要還的本金被攤得越薄，月付就越低，但利息會多付很久，這正是取捨的核心。

同一筆150萬元，三種年限月付與利息對照

以下用二胎金額150萬元、年利率8%為示意基準，分別計算5年、7年、10年的月付與利息總額。

• 年限5年（共60期）：月付約30400元，繳款總額約182萬元，利息總額約32萬元。
• 年限7年（共84期）：月付約23380元，繳款總額約196萬元，利息總額約46萬元。
• 年限10年（共120期）：月付約18200元，繳款總額約218萬元，利息總額約68萬元。

對照下來可以很清楚看到取捨。從5年拉長到10年，月付從約30400元降到約18200元，每月輕鬆了約12200元，對現金流壓力大的人確實有感。但代價是利息總額從約32萬元一路增加到約68萬元，等於多付出約36萬元的利息成本。月付與利息是一組蹺蹺板，壓低了月付，就要接受總成本墊高，沒有哪一種年限絕對正確，只有適不適合你目前的收入結構。

該選長年限還是短年限

判斷的邏輯其實不難。如果你的收入穩定、平常還有餘裕，選短年限可以少付很多利息，讓這筆錢用最短時間結束；如果你的現金流吃緊，或這筆二胎是用來周轉、預計中途就會提前清償，那選長年限先把月付壓低、保留呼吸空間，也是合理的做法。比較務實的做法是先算清楚每月家庭可支配所得，確認月付落在收入三分之一以內，再回頭決定年限。你可以善用 試算工具 把不同年限的月付與利息總額並排看，數字攤開後，取捨會清楚很多。

常見問題

問，年限拉長月付變低，是不是就比較輕鬆。答，月付變低確實能減輕每月壓力，但利息總額會明顯增加，以本文示意，10年比5年多付約36萬元利息，輕鬆是用總成本換來的，要看你重視的是每月現金流還是整體省錢。

問，提前還完可以省下後面的利息嗎。答，本息攤還後期本金占比才變高，若中途提前清償，尚未產生的利息確實可以省下來，但要留意合約是否有綁約期與提前清償違約金，把違約金也算進去才知道實際划不划算。

問，這裡的月付數字為什麼跟我談到的不一樣。答，本文年利率與金額都是教學示意，實際月付會因核定利率、成數、年限與有無寬限期而不同，正確金額請以承作方提供的攤還表為準。

想知道你的房子在目前行情下能撐出多少二胎空間，不同年限又各自要繳多少，歡迎透過官方LINE把區域、坪數與一胎餘額提供給我們，會協助你把月付與利息總額一次算清楚，讓你在簽約前就心裡有底。