銀行估的和市價差一成，可貸空間就差幾十萬：估值方法為何關鍵

同一間房子，銀行估的和市場實際成交價，可能差一到兩成。這一成的估值差，換算成可貸空間就是幾十萬。這篇說明為什麼估值方法這麼關鍵。

兩種估值方法

銀行保守鑑價：銀行為控制風險，估值偏保守——屋齡、樓層、格局都可能被折價，估出來常低於市場實際成交一到兩成。

市場實價估值：以實價登錄的近期成交為基準，貼近房子真正賣得掉的價格。民間二胎多用這種方式。

差一成，空間差多少

假設你的房子市場實價 1200 萬，但銀行保守鑑價只認 1050 萬（低約一成二）。一胎餘額 600 萬、可貸八成：

用市場實價：1200×0.8−600＝360 萬。用銀行鑑價：1050×0.8−600＝240 萬。

同一間房子，估值方法不同，可貸空間差了 120 萬。這就是為什麼「用什麼方法估值」對借款人這麼重要。

怎麼自己驗證估值

不必被動接受任何人的估值。上實價登錄查你社區或鄰近近一年、條件相近的成交，取單價中位數乘坪數，就是你自己的市價依據。有了這個數字，對方估得太低你就問依據、估得太高你就留意有沒有隱藏費用。

估值差很多時，要求說明

如果兩個管道估你的房子差很多，要求對方講出比對了哪幾筆實際成交——哪個社區、什麼時候、多少坪、單價多少。講得出依據的可以討論，只說「系統估的」「經驗判斷」的，那個數字沒有討論價值。

小結

估值方法（保守鑑價 vs 市場實價）差一成，可貸空間就差幾十萬。你可以自己上實價登錄查出市價依據，驗證任何人給的估值。估值差很多時，要求對方講出比對的實際成交。看懂估值，你才不會被低估。