鑑價、公告現值、市價差在哪？三個數字如何決定可貸金額

申請房貸的時候，常常會聽到三個看起來很像、但實際意義完全不同的數字：銀行的鑑價、地政機關的公告現值、以及市場上的成交行情，也就是市價。很多人以為房子賣多少錢，銀行就會照這個數字核貸，結果拿到貸款金額試算表才發現，可貸金額遠比想像中低，落差往往就出在這三個數字沒有分清楚。這篇文章把這三個數字各自的定義、用途、以及它們怎麼共同影響可貸金額和貸款成數（LTV）講清楚，讓你在簽約前就能大概抓出銀行可能核貸的區間，不會被最後的數字嚇一跳。

三個數字各是什麼，先分清楚定義

市價指的是這間房子在目前市場上，買賣雙方願意成交的實際價格，會受到地段、屋況、樓層、格局、附近成交案例、甚至議價過程的影響，是三個數字裡最貼近真實交易情況的一個，但也是波動最大、最容易受主觀因素影響的一個。

公告現值是地政機關針對土地公告的價值，每年由主管機關依區段調整公布，主要用途是作為土地增值稅、地價稅等稅賦計算的基礎，並不代表市場上真正的成交價格。多數情況下，公告現值會低於市價，有些精華地段甚至只有市價的一到三成左右，這是因為公告現值的調整幅度跟不上市場房價漲幅，兩者之間存在的落差，長期以來一直是稅制上被討論的議題。

鑑價則是銀行委託內部估價人員或外部合作的估價機構，依照房屋所在地的實價登錄資料、屋況、周邊行情等因素，估算出的一個「銀行認定價值」，這個數字才是銀行核算貸款成數的真正依據，跟市價、公告現值都不一樣，通常會比市價保守一些，但比公告現值要貼近市場現況許多。

可貸金額怎麼算：貸款成數乘的是哪個數字

很多人誤以為貸款成數（LTV）是拿房屋的成交價乘以核准的成數比例，例如成交八百萬元、核貸八成，就以為可以貸到六百四十萬元，但實務上銀行核貸的基礎通常是鑑價金額，而不是成交價格，如果鑑價金額低於成交價，可貸金額就會跟著縮水。

示意試算：假設一間房子成交價為八百萬元，銀行委託估價後，鑑價金額為七百二十萬元，貸款成數核准為八成，這時候可貸金額的計算基礎是鑑價金額七百二十萬元，而不是成交價八百萬元。七百二十萬元乘以百分之八十，等於可貸金額約五百七十六萬元，比很多人一開始想像的六百四十萬元少了六十四萬元，這中間的差額就必須由買方自備更多現金補足。

換一個情境對照：如果同一間房子鑑價結果剛好等於成交價八百萬元，同樣核准八成，可貸金額就會是六百四十萬元，跟前面的例子相差六十四萬元。這兩個示意例子的差別只在鑑價與成交價是否一致，說明了為什麼同樣的成交價、同樣的核貸成數，實際能貸到的金額卻可能差距不小，關鍵就在鑑價這個中間數字。

什麼情況鑑價容易低於市價

鑑價偏低最常見的情況，是房屋所在區域近期缺乏足夠的實價登錄成交案例可供比對，估價人員在資料不足的情況下，通常會採取比較保守的估算方式，避免核貸金額超過房屋實際擔保價值，這種情況在市場交易量小的區域或特殊產品類型上較容易出現。

屋齡老舊、有增建或違建情形、坐落於嫌惡設施附近、或是產權狀態複雜（例如共有持分、有既存租約等），也都可能讓鑑價結果偏保守。此外，如果近期區域房價出現快速上漲，實價登錄的成交紀錄反映的是過去一段時間的交易，鑑價人員參考的資料可能還沒完全跟上最新漲幅，這時候鑑價與當下市價之間也容易出現落差。

• 區域成交案例稀少，估價人員可參考的比較基礎有限，容易偏保守估算。
• 屋況與產權狀態複雜，例如增建、違建、共有持分、既存租約等，都會影響鑑價結果。
• 房價短期內快速上漲，鑑價參考的歷史成交資料還沒反映最新行情。
• 特殊產品類型，例如老屋、特殊格局、樓層過高過低等，估價相對保守。

公告現值跟可貸金額有沒有關係

公告現值主要影響的是稅賦，包括土地增值稅、地價稅等的計算基礎，跟銀行核貸金額原則上沒有直接關聯，銀行核貸看的是鑑價金額，不是公告現值。但公告現值仍然值得留意，因為每年調整公告現值時，會連帶影響持有房產期間需要繳納的地價稅，以及未來出售時要繳的土地增值稅，這些都是持有與交易房產時的長期成本，跟每個月的房貸月付金一樣，都是財務規劃要一併考慮的項目。

有些人會誤以為公告現值偏低，代表房屋價值也偏低，進而懷疑鑑價或市價是不是有問題，這其實是誤解。公告現值長期落後市價是普遍現象，並不代表房屋實際價值有問題，判斷房屋真正的擔保價值，還是要回到鑑價與市價這兩個數字，公告現值只在計算相關稅賦的時候才有實質意義。

判讀清單：簽約前先確認這幾件事

在簽下買賣合約、支付訂金之前，建議先大致掌握這三個數字可能的落差，避免核貸金額不如預期時措手不及，臨時湊不出差額而影響交易進度。以下幾點可以作為自我檢查的依據。

• 先查詢附近實價登錄的成交案例，對照目前議定的成交價，大概抓出這個價格是否合理，跟區域行情有沒有明顯落差。
• 提前向銀行或貸款人員詢問，這間房子的類型與所在區域，過去鑑價結果通常落在成交價的多少比例，作為抓區間的參考。
• 不要只用成交價乘以預期的貸款成數（LTV）來估算可貸金額，要預留鑑價可能偏低的緩衝空間，抓保守一點的數字準備自備款。
• 屋齡較老、有增建情形、或產權較複雜的物件，鑑價結果的不確定性通常更高，準備資金時可以抓更寬鬆的緩衝。
• 公告現值只跟稅賦有關，不要拿它來推論房屋的實際擔保價值或市場行情，避免用錯數字做判斷。

常見問題

問：鑑價一定會比成交價低嗎？

答：不一定。鑑價與成交價的高低關係沒有固定方向，如果區域成交案例充足、屋況正常、產權單純，鑑價結果可能相當接近甚至等於成交價；但如果前面提到的幾種保守因素同時出現，鑑價低於成交價的機率就會提高，實際結果仍須以銀行委託估價後的正式數字為準。

問：可以自己請估價機構先估一次，避開落差風險嗎？

答：民間可以委託估價機構先做參考估價，有助於在簽約前抓一個大概區間，但銀行核貸採用的通常是自己委託或合作估價機構做出的正式鑑價報告，民間估價結果僅供參考，不能直接取代銀行內部核貸流程所依據的鑑價數字。

問：貸款成數（LTV）核准比例是固定的嗎？

答：不是固定的。貸款成數會依申請人條件、房屋類型、屋齡、地區、以及當時整體授信政策而有所不同，同一個人在不同時間點申請、或不同物件條件下，核准的成數比例都可能不一樣，因此可貸金額除了看鑑價，也要留意實際核准的成數會落在什麼區間。

把市價、公告現值、鑑價這三個數字的角色分清楚之後，再回頭看貸款試算表上的可貸金額，就比較能理解數字是怎麼算出來的，也能在簽約前先預留一些緩衝，避免最後自備款不足而打亂原本的購屋或資金規劃。