持分房屋能貸多少？持分比例乘市值乘成數的可貸空間試算教學

持分是什麼，為什麼要先折算

持分指的是一間房子由多人共有時，每個人在產權上所占的比例。例如一間房子三兄弟各持分三分之一，或夫妻各持分二分之一，這個比例會登記在謄本上。辦貸款時，你能拿出來設定、對應的價值，原則上是你持分比例所對應的那一部分，而不是整間房子，因為其他持分屬於別的共有人，不是你能單獨處分的。所以估持分房屋的可貸空間，第一步一定是先把整間房子的市值，乘上你的持分比例，折算出你名下那部分的價值，這一步沒做對，後面怎麼算都會偏。

持分價值怎麼折算

以下皆為示意計算。假設一間房子整體市值一千兩百萬元，你的持分是三分之一，那你持分對應的價值就是一千兩百萬元乘以三分之一，等於四百萬元。如果你的持分是二分之一，則是一千兩百萬元乘以二分之一等於六百萬元。這個折算出來的持分價值，才是後面抓成數的基礎。很多人一開始就用整間一千兩百萬元去乘成數，算出來的金額等於把別人的持分也算進自己可借的範圍，這在實務上是行不通的，持分房屋的評估一定要回到你自己那一份的價值上。

持分可貸空間怎麼算

折算出持分價值後，可貸空間的算法就跟一般房屋類似，用持分價值乘上成數，再扣掉這部分已經設定的負擔。延續上例，你持分價值四百萬元，假設成數抓六成，就是四百萬元乘以百分之六十等於兩百四十萬元，如果你這部分名下還沒有其他貸款設定，兩百四十萬元就是概算的可貸空間。但要特別提醒，持分房屋的成數通常會被抓得比完整產權保守，因為持分的變現性與處分彈性都比較差，所以實際成數可能比一般房屋低一些，這會讓可貸空間再縮一點，試算時成數不要抓太樂觀。

只拿自己持分設定與全體共有一起設定

持分房屋辦貸款有兩種常見情境，條件差很多。第一種是只拿你自己的持分去設定，不需要其他共有人同意你那部分的處分，但因為標的只是持分、變現性差，成數會比較保守、利率也可能較高。第二種是全體共有人一起同意、拿整間房子去設定，這時標的是完整產權，評估基礎是整間一千兩百萬元，成數與條件都會比單獨持分理想得多，但前提是所有共有人都要配合。兩種路線的可貸金額與條件天差地遠，先確認你能走哪一種，再用對應的基礎去試算，才不會抓錯範圍。

試算時常見的誤算

持分房屋試算最常見的誤算有三個。第一是用整間市值而非持分價值去抓成數，把別人的持分也算進自己能借的範圍，這是最嚴重的高估。第二是成數抓得跟完整產權一樣高，忽略持分變現性差、成數通常更保守，導致估出來的空間偏樂觀。第三是忘了扣掉已有的設定負擔，如果你這部分持分名下已經有貸款，可貸空間要再扣掉剩餘本金。把這三個誤算避開，用持分價值、保守成數、再扣負擔三步驟去算，才會貼近實際。

先自己抓範圍再去談

評估持分房屋能貸多少，建議先自己跑一次，一是查整間房子目前的市值，二是乘上你的持分比例得到持分價值，三是乘上保守成數再扣掉已有負擔，得到概算可貸空間。心裡有了範圍，再去談實際方案會踏實很多，也能判斷對方報的數字合不合理。想快速試不同持分比例與成數的組合，可以用本站的貸款試算工具，或先到二胎試算中心把成數與可貸空間的算法弄懂。先抓對範圍，持分房屋的貸款才談得清楚。

常見問題

只有我一個人的持分，其他人不同意也能辦嗎。只拿自己的持分去設定，原則上不需要其他共有人同意你那部分的處分，但標的是持分、變現性較差，成數與條件通常較保守，實際可行方式與條件要看個案評估。

持分房屋的成數為什麼比較低。因為單獨持分的變現性與處分彈性比完整產權差，萬一要處分較不易，評估時成數會抓得比較保守，這是持分房屋試算要特別把成數調保守的原因。