買房自備款要準備多少？頭期款、稅費、代書費、裝潢一次試算教學

準備買房的人最先卡關的問題往往不是總價多少，而是「自備款到底要準備多少」。很多人以為自備款等於頭期款，抓房屋總價的兩成就出門看房，結果簽約前才發現契稅、代書費、火險地震險、裝潢跟搬家費用全部沒算進去，臨時要再湊一筆錢。這篇文章把自備款拆成幾個區塊，逐項示範怎麼試算，並用不同總價與貸款成數做情境對照，讓你在看房之前就先抓出一個接近實際狀況的數字，避免簽約後才發現資金不夠。

自備款包含哪些項目，不是只有頭期款

自備款是買房時所有需要自己出的現金總和，頭期款只是其中最大的一塊，另外還有幾個項目經常被忽略。完整抓法應該包含以下幾個部分。

• 頭期款：房屋總價扣掉銀行核准貸款金額後的差額，也就是自己要拿出來付給賣方的部分。
• 契稅與印花稅：買賣移轉登記時政府收取的稅費，依房屋評定現值計算，不是依市價計算。
• 代書費與規費：委託地政士辦理過戶、抵押權設定、謄本申請等作業費用。
• 保險費：房貸多半會要求投保住宅火災險與地震險，通常是躉繳一次或按年繳。
• 裝潢與家具：中古屋尤其常見，油漆、廚具、冷氣、基本家具都算在這裡。
• 搬家與雜支：搬家公司、水電過戶、清潔費等瑣碎但真實存在的支出。

把這六塊加總起來，才是比較貼近現實的自備款總數，而不是只抓房屋總價的兩到三成就結束。

頭期款試算：貸款成數怎麼換算成自備款成數

頭期款的算法很單純，就是房屋總價乘以（一百減去貸款成數）。銀行核准的貸款成數（LTV）越高，需要準備的頭期款就越少，但相對利率與條件審查也會比較嚴格。以下用示意數字說明換算方式。

假設房屋總價為一千萬元，銀行核准貸款成數為八成，貸款金額就是八百萬元，頭期款則是總價減去貸款金額，也就是兩百萬元，換算成自備款成數就是兩成。如果貸款成數只核准到七成，貸款金額變成七百萬元，頭期款就要拉高到三百萬元，自備款成數也隨之提高到三成。同樣總價下，貸款成數每差一成，頭期款金額就會差到一百萬元，這也是為什麼銀行核貸成數對資金壓力影響這麼大的原因。

需要特別提醒的是，貸款成數是銀行根據鑑價金額計算，不是根據買賣合約總價計算。如果鑑價低於買賣總價，實際能貸到的金額會比預期少，頭期款壓力就會變大，這一點常常被第一次買房的人忽略。

稅費與代書費怎麼抓：契稅、印花稅、規費、保險

稅費部分最容易被低估，因為金額看起來不大，但加總起來也是一筆不小的支出，而且大多要在交屋前一次付清。

• 契稅：以房屋評定現值計算，一般買賣移轉稅率約為百分之六，評定現值通常遠低於市價，實際金額不會很高。
• 印花稅：按契約金額千分之一計算，買賣雙方各自負擔。
• 代書費：委託地政士辦理所有權移轉與抵押權設定，行情大約在兩萬元到三萬元之間，依案件複雜度而定。
• 謄本費與規費：申請土地建物謄本、地籍圖等，金額不高但項目瑣碎，抓幾千元的預算即可。
• 保險費：住宅火災險與地震險依貸款金額與保額計算，躉繳金額多半落在幾千元到一萬多元之間。

把契稅、印花稅、代書費、規費、保險這五項加總，中古屋交易大概要另外準備十萬元上下的現金，這筆錢通常無法用房貸支付，必須另外準備。

三種總價情境試算對照

為了讓試算更貼近實際情況，以下用三種常見總價與不同貸款成數，示範自備款總額的差異，數字皆為示意，實際情況仍以個案鑑價與銀行核貸條件為準。

• 情境一，總價八百萬元，貸款成數八成：頭期款一百六十萬元，稅費代書費保險抓八萬元，裝潢寬鬆抓三十萬元，合計自備款約需兩百萬元上下。
• 情境二，總價一千五百萬元，貸款成數七成五：頭期款約三百七十五萬元，稅費代書費保險抓十二萬元，裝潢抓五十萬元，合計自備款約需四百四十萬元上下。
• 情境三，總價兩千五百萬元，貸款成數七成：頭期款七百五十萬元，稅費代書費保險抓十八萬元，裝潢與家具抓八十萬元，合計自備款約需八百五十萬元上下。

可以看到總價越高，貸款成數往往也會被銀行核得更保守，頭期款占比拉高的同時，稅費與裝潢的絕對金額也會跟著放大，自備款壓力並不是總價的線性倍數，而是會隨成數下修而加速上升。

常見誤算與判讀清單

自備款試算最常出現的錯誤，通常不是算錯頭期款，而是漏算其他項目，或是用錯基準金額。

• 誤把自備款當成只有頭期款，忘記契稅、代書費、保險與裝潢，實際準備金額往往低估兩到三成。
• 用房屋市價估算貸款成數，忽略銀行鑑價可能低於市價，導致實際可貸金額比預期少。
• 沒有預留裝潢與搬家的緩衝金額，交屋後才發現現金已經見底。
• 忽略收入與負債比審查，就算有現金，銀行核貸成數也可能因為收入條件而被調降。
• 沒有把代書費與規費算進交屋前的現金需求，誤以為這些費用可以從貸款支付。

建議在看房前，先列出以下判讀清單自我檢查，避免簽約後才發現資金缺口。

• 是否已經用鑑價概念而非市價估算貸款成數。
• 是否已經抓出契稅、印花稅、代書費、規費、保險的合計金額。
• 是否已經預留裝潢與家具的預算，並區分必要與非必要支出。
• 是否已經預留搬家與交屋雜支的緩衝金額。
• 是否已經確認自身收入與負債比是否符合銀行核貸條件。

常見問題

自備款一定要準備到房屋總價的三成嗎。並不一定，實際比例取決於銀行核准的貸款成數與個人財務狀況，成數高的話自備款比例可以低於三成，但相對審查會比較嚴格，也要留意稅費與裝潢等額外支出不會因為貸款成數提高而減少。新成屋跟中古屋的自備款試算會差很多嗎。新成屋通常裝潢需求較低，但可能有停車位或公共設施的額外費用，中古屋則裝潢與整修支出較高，兩者稅費與代書費的算法基本相同，差異主要出現在裝潢與整修這一塊。