貸款成數怎麼算：房價反推可貸空間，一胎二胎合計成數教學

房屋貸款核准後，銀行會用「貸款成數」這個數字來說明貸款金額占房屋鑑估價值的比例，這是每一位準備申請房貸、或已經有房貸想加碼理財型貸款的人最先要弄懂的概念。很多人只知道「聽起來核准了八成」，卻不清楚八成是怎麼算出來的，也不知道原本已經有一筆房貸的情況下，再貸第二胎會如何影響整體成數。這篇文章用示意數字，把貸款成數（LTV）的計算公式、反推可貸空間的步驟、以及一胎二胎合計成數的判讀方式，逐一拆解，讓看得懂謄本與估價單的人，自己也能核對銀行給的數字有沒有道理。

貸款成數的基本公式怎麼列

貸款成數的公式很單純，就是貸款金額除以鑑估價值，再乘以一百。要注意的是，分母不是屋主自己認定的市價，也不是實價登錄查到的成交價，而是銀行委外估價公司或內部估價系統核定出來的「鑑估值」。鑑估值通常會比市價保守，尤其是屋齡較老、地段較冷門的物件，鑑估值與市價的落差可能拉開到一成以上。

• 貸款成數＝貸款金額÷鑑估價值×一百％
• 可貸金額＝鑑估價值×核准成數
• 鑑估價值不等於市價，也不等於實價登錄成交價

以示意例子來看，如果一間房屋的市價約落在一千兩百萬元，銀行估價後核定鑑估值為一千一百萬元，銀行核准八成貸款，那麼可貸金額就是一千一百萬元乘以百分之八十，等於八百八十萬元。這個八百八十萬元，才是真正可以動用的貸款金額，而不是拿市價一千兩百萬元去乘以八成算出來的九百六十萬元。這個落差，是很多人第一次申貸時最容易誤判的地方。

用房價反推可貸空間（示意試算）

如果手上已經知道自己想貸多少錢，也可以反過來，用需要的貸款金額回推大概需要多高的鑑估值，才能核到理想的成數。公式是把貸款金額除以想要的成數，就能得出所需的鑑估值下限。

• 需要鑑估值＝需要的貸款金額÷想要的成數

示意情境一：小陳想貸七百萬元，銀行只能核到七成五，回推需要的鑑估值就是七百萬元除以百分之七十五，約為九百三十三萬元。如果小陳的房屋鑑估值只有八百五十萬元，代表這間房子在七成五的條件下，最多只能貸出約六百三十七萬元，距離七百萬元的目標還有落差，這時候要嘛提高自備款需求的心理準備，要嘛尋找能核到更高成數的銀行或方案。

示意情境二：小林的房屋鑑估值為一千五百萬元，銀行核准八成五，可貸金額是一千兩百七十五萬元。如果小林實際只需要一千萬元的資金，代表這筆貸款的實際動用成數只有約百分之六十六點七，並非把額度全部貸滿，銀行核准的成數與屋主實際需要動用的成數，本來就是兩件事，不需要為了「用滿額度」而多貸不必要的金額。

一胎二胎合計成數怎麼算

當一間房屋已經有第一順位的房貸（一般俗稱一胎），屋主又想另外申請第二順位貸款（俗稱二胎），或是原承作的銀行願意加碼理財型貸款，這時候要看的就不是單一筆貸款的成數，而是「一胎二胎合計後的總成數」。銀行審核二胎貸款時，一定會把既有的一胎餘額也算進去，確認加總後的總成數沒有超過該銀行內部可承作的上限。

• 合計成數＝（一胎貸款餘額加二胎貸款金額）÷鑑估價值×一百％
• 二胎可貸空間＝鑑估價值×銀行可承作的合計成數上限，再減去一胎貸款餘額

示意例子：一間鑑估值一千萬元的房屋，屋主目前一胎房貸餘額還有六百萬元，若銀行對二胎貸款的合計成數上限設在九成，代表總貸款金額最多可以到九百萬元，扣掉一胎的六百萬元，二胎可貸空間大約還有三百萬元。如果屋主想貸的二胎金額是四百萬元，加總後合計成數會來到百分之一百，明顯超過九成的上限，銀行很可能會降低核准金額，或是要求提供其他擔保條件。

另一個常見情境是整合負債，也就是把原本利率較高的信用貸款或信用卡循環，透過二胎房貸的方式一次還清，改成利率相對較低的房貸利息在還。這種整合方案同樣要看合計成數，屋主在估算能整合多少金額之前，務必先算清楚一胎剩餘本金，再回推二胎的可貸空間，才不會誤以為房子還有很大的貸款餘裕。

多種情境對照，成數會怎麼變動

下面用幾個示意情境，對照鑑估值、一胎餘額、想貸金額三個變數怎麼互相牽動合計成數，幫助理解為什麼同一間房子，在不同時間點申貸，核准的空間會不一樣。

• 情境甲：鑑估值一千兩百萬元，一胎餘額八百萬元（合計成數已達六成七），若想再貸二胎兩百萬元，合計成數約為八成三，多數銀行仍在可承作範圍內。
• 情境乙：鑑估值一千兩百萬元，一胎餘額已攤還至四百萬元（合計成數僅三成三），二胎想貸五百萬元，合計成數約為七成五，空間相對寬鬆，是因為一胎已經攤還一段時間，本金餘額降低所致。
• 情境丙：鑑估值因屋齡增加或區域行情走弱，重新估價後從一千兩百萬元下修為一千零五十萬元，即使一胎餘額不變，合計成數也會因分母變小而自動墊高，這是屋主常常忽略的變動因素。

從這三個情境可以看出，合計成數不是一個固定不變的數字，隨著本金攤還、鑑估值重新核定，每一次申貸的可貸空間都要重新計算，不能沿用幾年前核貸時的舊成數去推算現在還能貸多少。

常見的誤算與盲點

第一個常見誤算，是拿市價或實價登錄的成交價當分母，而不是銀行實際核定的鑑估值，導致自己心裡預估的可貸金額，比銀行實際核准的金額高出一截。第二個常見誤算，是忘記把手續費、開辦費、代書費等一次性費用算進實際能動用的淨額，核准金額和入帳金額之間，往往還有幾萬元的落差。第三個常見誤算，是計算二胎合計成數時，只看二胎這一筆貸款本身的成數，卻忘了加回一胎的餘額，導致誤以為自己還有很大的貸款空間，實際上加總後早已逼近或超過銀行可承作的上限。

• 誤把市價當鑑估值，高估了可貸金額
• 忘記扣除開辦費、手續費等一次性成本
• 計算二胎時漏算一胎餘額，誤判合計成數
• 沿用舊的鑑估值，沒考慮房屋因屋齡或行情變動而重新核價

常見問題

一胎二胎的成數上限一定一樣嗎？不一定，每家銀行對第一順位與第二順位貸款的風險評估不同，二胎貸款因為受償順位較後面，銀行通常會把合計成數上限設得比單純一胎貸款更保守，實際數字要以個別銀行核准的條件為準。鑑估值多久會變動一次？只要重新申貸、增貸或轉貸，銀行通常都會重新委外估價，鑑估值並非一次核定就永久不變，屋齡增加、周邊行情漲跌都可能反映到下一次的估價結果上。自己能不能先估出大概的成數再去找銀行談？可以，先用鑑估值的合理區間，搭配上面的公式抓出大致的可貸範圍，去談的時候心裡就有底，也比較容易判斷銀行給的條件是否合理。

申貸前的成數判讀清單

• 先確認鑑估值是銀行核定的數字，而不是自己認定的市價
• 用貸款金額除以鑑估值，算出實際成數，不要用市價回推
• 如果已有一胎，務必把一胎剩餘本金也算進合計成數
• 比較不同情境下，鑑估值變動、本金攤還對可貸空間的影響
• 把開辦費、代書費等一次性費用另外預留，不要當成可動用金額的一部分

把成數的計算方式弄清楚，申貸時才不會被單一個「核准八成」的說法牽著走，而是能自己核對出這八成背後對應的實際金額，也才能在一胎二胎並存的情況下，準確掌握房屋還剩下多少可以運用的貸款空間。