房貸月付金怎麼算？本息平均攤還與只繳息兩種算法示範

每個月要繳多少錢，是申請房貸前最直接的問題，但同一筆貸款金額、同一個利率，用不同的攤還方式去算，月付金可以差到一倍以上，總利息更可能差幾十萬元。很多人只問「利率多少」，卻沒搞清楚自己適用的是本息平均攤還還是只繳息的寬限期算法，結果簽約後才發現每個月扣款數字跟想像不一樣。這篇文章把兩種最常見的算法拆開來，一步一步示範怎麼算，並用同一組示意數字對照，讓你在看貸款試算表時能自己驗算，不用完全依賴銀行給的數字。

月付金該先分清楚的兩種算法

房貸最常見的還款方式有兩種，一種是本息平均攤還，也就是每個月繳的金額固定，裡面同時包含本金和利息，隨著本金逐月減少，利息占比會愈來愈低，本金占比愈來愈高。另一種是只繳息，通常出現在寬限期內，這段期間每個月只還利息，本金完全不動，等寬限期結束後才開始攤還本金加利息，這時候月付金會突然跳升一大截。

這兩種算法沒有絕對的好壞，只是適合的情境不同。手頭現金流吃緊、剛買房裝潢需要周轉的人，可能傾向先選只繳息減輕前幾年壓力；但要清楚知道，只繳息期間本金完全沒有減少，等於把還本金的時間往後壓縮，之後的月付金會比一開始就攤還本金的人更高，總利息通常也會比較多。以下用同一筆貸款條件分別示算兩種方式，數字都是示意用途，實際核貸利率與條件以銀行核准為準。

本息平均攤還：公式與示意試算

本息平均攤還的月付金公式是：月付金等於貸款本金乘以月利率乘以（1加月利率）的期數次方，再除以（1加月利率）的期數次方減1。這個公式看起來複雜，但其實就是把「利率隨本金遞減」這件事，攤成一個固定不變的每月金額，讓你每個月繳一樣的數字，但背後的本金與利息比重每期都在變。

示意試算：假設貸款金額為八百萬元，年利率為百分之二點一，貸款期數為二十年，也就是兩百四十期。先把年利率換算成月利率，百分之二點一除以十二，約等於百分之零點一七五。代入公式計算後，每月應繳金額約為四萬零八百五十元。把這個數字乘以兩百四十期，總繳金額約為九百八十萬四千元，扣掉本金八百萬元，等於總利息約一百八十萬四千元。

這個算法的關鍵特色是：第一期繳的四萬零八百五十元裡面，利息占的比例最高，本金占的比例最低，因為那時候本金還沒開始減少。愈到後期，本金比例愈高，利息比例愈低，最後幾期幾乎都是在還本金。這也是為什麼提早還款對本息平均攤還特別有感，因為早期繳的利息比例高，提早把本金還掉，能省下的後續利息會比想像中多。

只繳息：公式與示意試算

只繳息的算法簡單很多，公式是：月付金等於貸款本金乘以月利率，因為這段期間本金完全不變，每個月繳的就是當月本金產生的利息，本金不會因為繳款而減少一分一毫。

用同一組條件示算：貸款金額八百萬元，年利率百分之二點一，月利率約百分之零點一七五，假設寬限期是三年，也就是三十六期。每個月只繳利息，金額固定為八百萬元乘以百分之零點一七五，約等於一萬四千元。三十六期下來，這段期間總共繳了約五十萬四千元，但本金依然是八百萬元，一毛都沒有少。

寬限期結束後，剩下的還款期數縮短為十七年，也就是兩百零四期，這時候要把整整八百萬元本金在剩下的兩百零四期內攤還完畢，用本息平均攤還公式重新計算，每月應繳金額約為四萬六千六百六十元，比一開始就攤還本金的人整整多出約五千八百元。把這段的總繳金額加總，兩百零四期乘以四萬六千六百六十元，約為九百五十一萬八千餘元，本金以外的利息約為一百五十一萬八千餘元，再加上寬限期繳的五十萬四千元利息，全部貸款期間的總利息約為兩百零二萬二千餘元。

兩種算法對照：月付金與總利息差多少

把兩種算法擺在一起看會更清楚。本息平均攤還從第一天就開始還本金，二十年下來月付金固定約四萬零八百五十元，總利息約一百八十萬四千元。只繳息前三年月付金只要約一萬四千元，看起來輕鬆很多，但寬限期一過，月付金瞬間跳到約四萬六千六百六十元，比本息平均攤還的人還高，二十年下來總利息也多了約二十一萬八千元。

• 前期壓力：只繳息前幾年月付金明顯較低，適合短期現金流緊張的情況。
• 後期壓力：寬限期結束後月付金會一次跳升，且跳升幅度比一開始就攤還本金的人更高。
• 總利息：只繳息因為本金遞延未還，同一筆貸款條件下，總利息通常會比本息平均攤還來得多。
• 提早還款效果：本息平均攤還提早還本金能省下較多後續利息，只繳息期間提早還款則效果有限，因為本金本來就沒有在減少。

換句話說，只繳息不是省錢，而是把還本金的壓力延後，用時間換取眼前的現金流空間，長期算下來多半要多付一筆利息作為代價。是否值得，取決於延後這幾年對資金調度的價值，是不是大於多付的利息，這需要每個人依自己的財務狀況判斷，沒有統一答案。

常見誤算的三個地雷

第一個地雷是把年利率直接當成月付金的計算基礎，忘記先除以十二換算成月利率，這樣算出來的月付金會被高估非常多倍，跟真實數字差距很大，很容易嚇到自己或誤判負擔能力。

第二個地雷是忽略寬限期結束後期數會縮短這件事。很多人以為只繳息期間過完，後面還是照原本二十年或三十年的期數慢慢攤還，但實際上寬限期通常算在總期數裡面，也就是說本金要在剩下更短的期數內還完，月付金因此會比預期更高，這是最容易被低估的一點。

第三個地雷是只看月付金高低就下判斷，沒有把總利息一起算進去。只繳息前幾年數字漂亮，會讓人誤以為這個方案比較划算，但如果沒有把後續攤還期的月付金與總利息一起攤開來看，很容易做出不利長期財務規劃的選擇。判斷貸款方案時，建議至少檢查以下幾件事，避免只看到片面數字。

• 是否已經把年利率換算成月利率再代入公式，兩者相差十二倍，不能混用。
• 寬限期是否計入總期數，寬限期結束後剩餘攤還期數是否已經正確縮短計算。
• 是否同時比較了月付金與總利息，而不是只看眼前這幾年的數字。
• 浮動利率貸款是否已經考慮未來升息時月付金可能上升的情境，用較高的假設利率重新試算一次。
• 提早還款是否有違約金或相關限制，會不會影響原本規劃提早還本金省利息的打算。

常見問題

問：本息平均攤還和本金平均攤還一樣嗎？

答：不一樣。本息平均攤還是每期繳的總金額固定，本金與利息比例逐期變動；本金平均攤還則是每期攤還的本金固定，利息隨本金遞減而愈來愈少，因此每期總繳金額並不固定，前期較高、後期較低，兩者計算方式與月付金走勢完全不同，簽約前要看清楚合約寫的是哪一種。

問：寬限期愈長是不是愈划算？

答：不一定。寬限期愈長，代表本金遞延不還的時間愈久，同一筆貸款總期數不變的情況下，剩餘攤還期數會更短，寬限期結束後月付金跳升幅度也會更明顯，且累積的總利息通常會更高，是否划算要看個人資金調度的實際需求，而不是單純看寬限期長短。

問：試算出來的數字跟銀行給的一定會一樣嗎？

答：不一定完全一樣。實際撥款日、每月天數計算方式、部分銀行採用的日息或月息細節、以及利率是否分段計算，都可能讓實際數字與示意試算有些微差異，示意試算的目的是幫助理解計算邏輯與抓大概區間，正式數字仍應以銀行提供的貸款明細表為準。

掌握這兩種算法的邏輯之後，看到任何一份貸款試算表，都能自己動手驗算一次，確認銀行給的數字合理，也能依照自己未來幾年的現金流狀況，判斷該選擇本息平均攤還或只繳息的寬限期方案，做出比較貼近自身需求的選擇。