謄本抵押權順位怎麼看：一胎二胎先後判斷與受償影響

土地及建物的登記謄本除了顯示所有權人是誰，還有一個經常被忽略卻很關鍵的欄位，就是「他項權利部」，這裡記載了這間房屋設定了幾筆抵押權、金額多少、由哪家銀行或人設定，以及最重要的，先後順位是誰。很多屋主自己有兩筆房貸，卻從來沒有認真核對過謄本上兩筆抵押權的順位排列，等到真的需要處理房屋，例如出售、增貸或不幸進入法拍程序，才發現順位排列跟自己想的不一樣。這篇文章用示意的謄本樣式與示意金額，說明抵押權順位怎麼判斷，一胎二胎先後對受償金額又會造成什麼差別。

謄本上的抵押權登記在哪個欄位

完整的建物謄本一般分成三大部分，第一是「標示部」，記載建物的坐落、面積、用途等基本資料；第二是「所有權部」，記載目前的所有權人與登記原因；第三是「他項權利部」，這裡才是抵押權登記的欄位。每一筆抵押權都會單獨列一列，欄位包含登記次序、收件年字號、登記原因、權利人、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍等內容。要判斷一胎二胎，重點就是看「登記次序」這一欄，而不是看抵押權設定的金額大小。

• 標示部：建物坐落、面積、用途
• 所有權部：目前所有權人與取得原因
• 他項權利部：抵押權登記次序、金額、權利人等

順位怎麼判：收件字號與登記次序

謄本上每一筆抵押權都會有一組「收件年字號」，格式通常類似某年度地政事務所某字第幾號，這組字號的先後，反映的是送件登記的時間先後。地政機關會依照收件時間，賦予每一筆抵押權一個「登記次序」，次序在前的就是第一順位，也就是俗稱的一胎，次序在後的就是第二順位，也就是俗稱的二胎，如果還有第三筆，就是三胎，以此類推。

• 收件字號越前面，代表送件登記時間越早
• 登記次序第一欄的就是第一順位（一胎）
• 順位跟抵押權金額大小無關，金額大的不一定是一胎

這裡最容易誤判的地方，就是以為抵押權金額比較高的那一筆，一定是先設定的一胎。實際上完全不是這樣，順位只看收件登記的先後，一間房子有可能一胎金額只有兩百萬元，二胎金額反而設定到五百萬元，這種情況並不少見，尤其是屋主後來申請較大額度的理財型房貸或整合負債的二胎貸款時。

一胎二胎在謄本上的示意樣貌

以示意例子來看，假設謄本他項權利部列出兩筆登記，第一筆登記次序為一，收件字號較早，登記原因為設定，權利人為某銀行，擔保債權總金額示意為八百四十萬元，擔保債權種類為最高限額抵押權；第二筆登記次序為二，收件字號較晚，權利人為另一家銀行或個人，擔保債權總金額示意為三百六十萬元。從次序欄就能直接判斷，第一筆是一胎，第二筆是二胎，即使二胎的權利人是規模較小的機構，順位依然排在後面，不會因為金額或權利人身分而改變。

另外要注意，謄本上常見的抵押權種類分成「普通抵押權」與「最高限額抵押權」兩種。普通抵押權擔保的是一筆確定金額的債權，例如一次撥款的房貸；最高限額抵押權擔保的則是一個額度上限內，未來可能反覆動用增減的債權，常見於理財型房貸或企業周轉金。不管是哪一種，判斷順位的方式都一樣，只看登記次序，不看種類。

順位對受償金額的影響（示意情境對照）

順位最實際的影響，出現在房屋因為法院拍賣或其他強制執行程序而必須分配價金的時候。分配的原則是先滿足第一順位抵押權人的債權，有剩餘才輪到第二順位，如果分配到二胎時金額已經不夠，二胎權利人只能拿到部分清償，甚至可能完全拿不到，這跟一般人以為大家按比例分的想像完全不同。

示意情境一：房屋拍賣後可分配的價金為一千萬元，一胎抵押權債權餘額為八百萬元，二胎抵押權債權餘額為五百萬元。分配時先給付一胎八百萬元，剩下的兩百萬元才輪到二胎，二胎原本五百萬元的債權，最後只能受償兩百萬元，缺口三百萬元就要靠其他方式追討，例如對債務人的其他財產聲請執行。

示意情境二：房屋拍賣後可分配的價金為六百萬元，一胎抵押權債權餘額為七百萬元，這代表連第一順位都無法完全受償，只能拿到六百萬元，二胎在這個情境下完全分配不到任何金額，因為價金已經在滿足一胎的過程中用罄，這也是二胎貸款風險相對較高、銀行核貸條件通常較嚴格的根本原因。

示意情境三：房屋拍賣後可分配的價金為一千兩百萬元，一胎債權餘額為六百萬元，二胎債權餘額為四百萬元，這種情況下一胎與二胎都能全額受償，剩餘的兩百萬元才會依序分配給更後面的順位或退還給債務人。這個情境說明了，順位的影響力在價金充足時並不明顯，只有在價金不足以覆蓋全部債權時，先後順位才會真正決定誰能拿到錢、誰拿不到。

常見誤讀與盲點

第一個常見誤讀，是把抵押權金額的高低誤認為順位的高低，以為金額比較大的那一筆一定排在前面，實際上完全要看登記次序欄。第二個常見誤讀，是把「擔保債權總金額」誤認為目前實際欠款餘額，最高限額抵押權登記的金額通常是額度上限，不是目前真正還欠多少錢，實際餘額要另外向債權銀行查詢或看清償證明。第三個常見誤讀，是以為塗銷了一胎之後，原本的二胎會自動遞補成一胎，這個部分要看塗銷登記與後續登記的處理方式，不能只憑印象判斷，最保守的做法是重新調閱最新的謄本確認當下的順位排列。

• 金額大小不代表順位先後，只有登記次序才算數
• 擔保債權總金額不等於目前實際欠款餘額
• 一胎塗銷後順位是否遞補，要以最新謄本為準
• 普通抵押權與最高限額抵押權的判位方式相同，不因種類而不同

常見問題

謄本上完全沒有寫「一胎」「二胎」這種字眼，要怎麼確認？謄本本身確實不會直接印出這些俗稱，登記次序欄位標示的是次序一、次序二這樣的排列，一胎二胎是民間習慣的稱呼，只要對照次序欄的先後，就能自己換算出來。同一天送件的兩筆抵押權，順位怎麼判？地政機關收件時會有精確到時間或流水號的先後，實務上同一天送件仍會有明確的先後次序，可以從收件字號的流水號部分再細看。二胎貸款是不是一定比較危險？順位較後確實代表受償風險相對高，但危險程度還要看整體貸款成數、房屋所在地段流通性、以及一胎的還款狀況等因素綜合判斷，不能只看順位一項就下結論。

看謄本判斷順位的檢查清單

• 先找到他項權利部，確認總共有幾筆抵押權登記
• 看登記次序欄的數字，次序一是一胎，次序二是二胎，以此類推
• 不要用擔保債權金額的大小去猜順位
• 分清楚普通抵押權與最高限額抵押權，但判順位方式一致
• 核對擔保債權總金額與目前實際欠款餘額是否一致，兩者常常不同
• 謄本有變動時，重新調閱最新一份確認順位是否改變

把謄本上的登記次序看懂，就能清楚掌握一間房屋目前有幾筆抵押權、彼此先後關係如何，也才能在需要處理房屋、申請增貸或評估風險的時候，判斷出真正的受償順序，而不是單憑金額大小或直覺猜測。