轉貸划不划算？省下利息與搬家成本的損益兩平試算教學

轉貸的成本有哪些

轉貸的搬家成本主要有兩大塊。第一塊是原貸款的提前清償違約金，如果你還在綁約期內就把舊貸款清掉搬走，可能要付一筆違約金，通常以剩餘本金的某個比例計算，沒有在綁約期內則可能不用付。第二塊是新貸款的設定與辦理費用，包含抵押權設定的規費、代書費、以及可能的帳管費、鑑價費等。把這兩塊加起來，就是你為了搬到低利率要先掏出來的成本。很多人只比了新舊利率的差距，卻忘了這筆一次性的搬家成本，結果利率雖然低了，算進成本後根本沒省到。

先算每年能省多少利息

以下皆為示意計算。假設你目前的房貸剩餘本金五百萬元，原本年利率百分之三，現在有一家可以轉到年利率百分之二點五，利率差是百分之零點五。每年省下的利息概算，就是剩餘本金五百萬元乘以利率差百分之零點五，等於每年省兩萬五千元。這個每年省息的金額，就是你用來蓋搬家成本的子彈。要注意利率差要用實際會適用的利率來算，有些低利率是前期優惠、後期會調高，若是這種情況，要用平均後的利率差來抓，才不會高估每年能省的錢。

再算搬家成本與損益兩平點

接著把搬家成本抓出來。延續上例，假設原貸款已過綁約期、提前清償違約金為零，新貸款的設定規費、代書費、鑑價費等合計以示意數字抓三萬元，那搬家成本就是三萬元。損益兩平點的算法，是用搬家成本除以每年省下的利息，也就是三萬元除以每年省兩萬五千元，等於一點二年。意思是這筆轉貸大約一年兩個多月就能把搬家成本賺回來，之後每年省下的利息才是真正落袋的。如果你打算這間房子的貸款還會持續好幾年，這筆轉貸就划算。

違約金讓損益兩平點大不同

如果還在綁約期內，情況就完全不同。延續上例，假設提前清償違約金是剩餘本金五百萬元的百分之一，等於五萬元，加上新貸款設定費三萬元，搬家成本一口氣變成八萬元。這時損益兩平點是八萬元除以每年省兩萬五千元，等於三點二年，要三年多才回本，比沒有違約金時的一點二年整整多了兩年。所以同一筆轉貸，有沒有卡在綁約期、要不要付違約金，會讓划算與否的結論完全翻轉。這也是為什麼轉貸前一定要先確認原貸款的綁約狀況與違約金條款，不然很可能搬了才發現根本沒省到。

什麼情況轉貸要再想想

有幾種情況，即使新利率比較低，轉貸也要再想想。第一是回本前就要再動用資金，如果你損益兩平點要三年，但一年後又打算賣房或再借一筆把貸款結構打掉，那搬家成本根本還沒賺回來就白付了。第二是利率差太小，如果利率只差零點一、零點二個百分點，每年省的利息很有限，稍有搬家成本就要很多年才回本，不如留在原貸款。第三是新方案有隱藏綁約，轉過去又被綁住，日後想再調整反而被卡。把這幾點想清楚，再決定要不要搬。

先自己算一次再決定

決定轉不轉之前，建議自己先跑三個數字，一是利率差乘以剩餘本金，得到每年省息，二是違約金加設定費等搬家成本，三是搬家成本除以每年省息，得到幾年回本。把回本年數對照你這間房子貸款還會持續多久，就能判斷划不划算。想快速試不同利率差與本金組合，可以用本站的貸款試算工具，或先到二胎試算中心把利息與費用的算法弄懂。算出回本點，轉貸才不會是搬了個寂寞。

常見問題

利率低就一定要轉嗎。不一定，要把提前清償違約金與新貸款設定費等搬家成本扣掉，算出要幾年回本，再對照貸款還會持續多久，回本前就要再動用資金的話，轉貸可能不划算。

怎麼知道自己還在不在綁約期。綁約期與提前清償違約金的條款會記載在原貸款契約裡，轉貸前先翻出契約或向原貸款方確認，這會直接決定搬家成本與回本年數。