第二順位抵押權設定的規費、流程與所需文件：設定金額乘比例規費試算

第二順位設定的規費由哪些組成

二胎設定登記的規費主要有兩塊。第一是登記費，依設定金額乘上固定費率計算，示意費率為千分之一，這是規費裡佔比最大的一項。第二是書狀費，也就是他項權利證明書的工本費，屬於每份固定金額，示意為每份八十元，跟設定金額大小無關。除了這兩項官方規費，通常還會有一筆地政士的代辦服務費，這筆屬於委任報酬，不算在官方規費裡，看明細時要跟官方規費分開理解，才不會誤以為規費本身很貴。

設定金額不是貸款金額：先搞懂關鍵差異

很多人拿到明細對不起來，是因為直接用二胎的貸款金額去乘費率。實際上資金方為了保留將來計收利息與求償的彈性，會用貸款金額的一定成數去設定抵押權，這個設定成數常見的示意值為百分之一百二十，也就是設定金額會比實際借款高出兩成左右。規費既然是照設定金額算，自然會比你心裡用貸款金額估的高一截，這就是最常見的落差來源。

規費試算：把設定金額乘比例算給你看

用一個簡化情境示範完整步驟。假設二胎借款兩百萬元，設定成數為百分之一百二十。

• 步驟一，確認借款金額，本例為兩百萬元。
• 步驟二，算出設定金額，等於兩百萬元乘以一點二，等於兩百四十萬元。
• 步驟三，算出登記費，等於設定金額乘上費率，兩百四十萬元乘以千分之一，等於兩千四百元。
• 步驟四，加計書狀費，本例示意每份八十元。
• 步驟五，登記費加書狀費，兩千四百元加八十元，等於兩千四百八十元，這就是這筆二胎設定登記的合計規費。

不同借款金額的規費會等比例放大，對照如下，借一百萬元設定一百二十萬元，登記費一千兩百元加書狀費八十元，合計一千兩百八十元；借兩百萬元設定兩百四十萬元，合計兩千四百八十元；借五百萬元設定六百萬元，登記費六千元加書狀費八十元，合計六千零八十元。二胎的可承作金額又跟房屋市值有關，想先抓市值範圍，可以參考三民區行情頁的中位單價約每坪十九點一萬元，或北屯區行情頁約每坪二十三點二萬元，乘上坪數先估，再到試算工具推可貸空間。

第二順位設定的流程步驟

流程大致分四步。第一步是對保與簽約，確認金額、利率、期數與設定成數，這時就能請承辦告訴你設定金額是多少，方便你先估規費。第二步是送件設定登記，由地政士備齊文件到地政事務所辦理第二順位抵押權設定，因為你的房子已有第一順位，這次是排在其後的順位登記。第三步是領他項權利證明書，登記完成後核發，證明第二順位抵押權已設定完成。第四步是撥款，設定完成、確認登記無誤後，資金方才會把款項撥入你指定的帳戶，整個順序是先設定、後撥款。

所需文件清單

辦第二順位設定，通常需要準備以下文件，實際項目仍以承辦地政士的通知為準。

• 所有權人的身分證與第二身分證明文件
• 印鑑章與最近期的印鑑證明
• 房屋與土地的所有權狀正本
• 最新的建物與土地登記謄本
• 第一順位抵押權的相關資料，供確認順位與餘額
• 若有配偶或共有人，需一併備妥同意與用印文件

常見問題

問：登記費一定是設定金額的千分之一嗎。本文以千分之一作為教學示意，登記費是以設定金額乘上固定費率計算沒錯，但實際費率與細項仍以地政事務所公告的收費標準為準，這裡只示範規費是怎麼組成的。

問：設定金額可以自己決定嗎。設定成數多半由資金方依內部政策決定，借款人議價空間有限，但你可以在對保時主動問清楚設定成數，這樣就能先估出規費，撥款當天才不會被金額嚇到。

問：第二順位會比第一順位不利嗎。順位只是清償先後的排序，第一順位優先，第二順位在其後，這是正常的設定結構，並不代表你的權益出問題，重點仍是把利率、費用與還款規劃看清楚。本文僅說明流程與規費試算，不構成核貸承諾或投資建議。

把規費組成、設定金額換算與流程步驟先弄懂，辦二胎設定時你就不會被明細單搞混。想針對自家情況估算設定金額與規費，或確認需要準備哪些文件，歡迎透過官方 LINE 諮詢，提供房屋與貸款的大致條件即可協助你試算。