自營商無薪轉無勞保怎麼證明還款能力：收入還原加可貸成數試算

第一步：用收入還原法把不規則進帳變成月收入

沒有薪轉單，就用能查證的金流自己還原。最常用的是存摺回推法，把近十二個月所有生意入帳加總後除以十二。舉例，一位接案設計師近一年入帳合計一百四十四萬元，除以十二個月，等於每月十二萬元的營業額。但營業額不等於收入，還要乘上淨利率才貼近實際所得。接案類成本較低，淨利率保守抓五成，還原後的月收入就是十二萬元乘以百分之五十，等於六萬元，換算年所得約七十二萬元。如果你有正常報稅，綜合所得稅結算申報書或執行業務所得的數字，也能直接當成還原收入的佐證，兩者互相對照會更有說服力。以上金額皆為示意，方便理解算法。

第二步：用還原收入抓出安全月付上限

有了還原月收入，就能反推每月能負擔多少月付。實務上會建議把月付控制在還原月收入的三分之一到四成以內，留下生活與淡旺季週轉的緩衝。以前面的六萬元月收入為例，乘以三分之一，等於兩萬元，這就是相對安全的月付上限。這個數字很關鍵，因為它就是你要向資金方證明的還款能力核心，與其空口說有能力還，不如用一筆算得出來的月付上限，讓對方看到你清楚自己的負荷。想反覆試不同金額與期數對應的月付，可以到試算工具直接調整數字。

第三步：用實價行情估市值，再算二胎可貸成數

二胎的可貸空間有一條固定公式，就是房屋市值乘上可貸成數，再扣掉第一順位貸款餘額。市值可以先用實價登錄的區域中位單價乘上坪數來估。以桃園中壢的房子為例，該區成交中位單價約為每坪二十一點四萬元，一戶四十五坪的住宅，估市值就是二十一點四萬元乘以四十五坪，等於九百六十三萬元。一二胎合計的可貸成數保守抓八成，九百六十三萬元乘以百分之八十，等於七百七十點四萬元，這是房子能撐起的總貸款上限。若第一順位餘額還有四百八十萬元，二胎可貸空間就是七百七十點四萬元減四百八十萬元，等於二百九十點四萬元。想核對自家區域行情，可以先看中壢區的行情頁再代入公式。

第四步：兩區對照的完整試算

把收入與成數合起來看更清楚。情境一是前述中壢區案例，還原月收入六萬元，安全月付上限兩萬元，房子市值九百六十三萬元，二胎可貸空間約二百九十萬元，只要二胎實際動用的金額對應月付不超過兩萬元，負擔就在合理範圍。情境二換到新北板橋，成交中位單價約為每坪四十五點四萬元，一戶三十七坪住宅市值約為四十五點四萬元乘以三十七坪，等於一千六百七十九點八萬元，八成成數為一千三百四十三點八萬元，若第一順位餘額為九百萬元，二胎空間約四百四十三點八萬元。可以看到，同樣是自營商，房子座落地段不同，可貸空間差距非常大，這正是二胎主要看房子而非只看收入的道理。想查自家區域的中位行情，可以參考板橋區的行情頁再套進上面的公式。

常見問題

問：沒有薪轉，收入還原要準備哪些資料。建議準備三樣，第一是近半年到一年的存摺往來明細，讓對方看到規律入帳，第二是最近一期的綜合所得稅結算申報書或扣繳憑單，第三若有登記營業，附上營業稅申報書或營業額紀錄。三樣拼起來，等於你自己整理出一份不靠薪轉的財力報告。

問：還原收入越高，可貸成數就會越高嗎。不必然。成數的主體是房子的地段、屋齡、坪數與第一順位餘額，收入還原是輔助佐證，能幫你談到較好的條件，但不會取代擔保品的評估，兩者角色不同。

問：二胎的利率與費用有沒有上限。依民法規定，約定年利率不得超過百分之十六，另外要提醒，正當管道在撥款之前不會先向你收取任何費用，凡是還沒下款就要求先繳開辦費或保證金的，請提高警覺。本文僅說明試算方式，不構成核貸承諾或投資建議。

把這三個步驟算過一次，你就從被動等報價，變成主動掌握範圍。想針對自家情況把收入還原與可貸空間算清楚，歡迎透過官方 LINE 諮詢，提供區域與大致的房屋條件，就能協助你把數字估出來。