設定金額不是你欠的錢：一胎餘額最常見的誤會

兩個容易搞混的數字

設定金額：記載在謄本他項權利部，是你辦第一順位房貸時，銀行設定抵押權的金額。

本金餘額：你目前實際還欠銀行的房貸本金，記載在你的網銀或房貸對帳單。

這兩個數字幾乎不會相等。而計算可貸空間要用的是本金餘額，很多人卻拿設定金額去算。

為什麼設定金額比較高

銀行設定抵押權的時候，設定金額通常會設成原始貸款金額的 1.2 倍。這多出來的兩成，是銀行給自己的保障——涵蓋未來可能產生的利息、違約金、實行抵押權的費用等。

舉例：你當初貸款 800 萬，銀行設定抵押權時，設定金額會登記成 960 萬（800 萬 × 1.2）。這 960 萬就會出現在你的謄本上。

但你從來沒有欠銀行 960 萬。你最多欠 800 萬（原始貸款），而且隨著每月還款，本金餘額一直在降。

用錯數字的後果

可貸空間的公式是：市價 × 可貸成數 － 一胎餘額。

假設你的房子市價 1200 萬、可貸成數八成，可貸總額 960 萬。你的房貸原始 800 萬，繳了幾年本金餘額剩 600 萬。

用正確的本金餘額算：960 － 600 ＝ 360 萬空間

用錯誤的設定金額算：960 － 960 ＝ 0，甚至算出負的

看到差別了嗎？用設定金額算，你會以為自己完全沒有可貸空間、二胎根本做不了。但實際上你有 360 萬的空間。這個誤會可能讓你放棄一個本來可行的資金方案，或是被不肖業者拿來壓低你的額度。

正確的本金餘額在哪裡查

有幾個地方可以查到你目前的房貸本金餘額：

網路銀行：登入你的房貸銀行網銀，找房貸帳戶，會顯示「本金餘額」或「未償還本金」。這是最快的方式。

房貸對帳單：銀行每月或每期寄的對帳單上會列出剩餘本金。

打電話問銀行：直接打房貸銀行客服，報身分確認後可以查詢。

這三個地方查到的數字才是你真正的一胎餘額，拿這個去算可貸空間才準。

連帶要注意的事

既然講到本金餘額，順帶提醒幾個相關的點：

本金餘額每個月都在變。每繳一期房貸，本金就降一點。所以你在不同時間點算可貸空間，數字會微幅不同。試算時用最近一期的餘額即可。

房貸前期本金降得慢。本息平均攤還的結構是前期利息占比高、本金還得少。所以繳了五六年，本金餘額可能還有原貸的七八成，別以為繳很久了本金就降很多。

如果有寬限期：寬限期內只繳利息不還本金，本金餘額完全不變。這種情況下你的一胎餘額就等於原始貸款金額。

准貸額度減現欠差額，才是你實際拿得到的錢

把前面的觀念再往前推一步：銀行或資方在核二胎時，心裡算的是兩個數字——這間房子「可以准貸的總額度」，減掉你「現在還欠的餘額」，兩者的差額，才是你這次實際借得到的空間。

可准貸總額度 ＝ 市價 × 可貸成數（二胎常見抓到房屋淨值的七到八成）；現欠餘額 ＝ 一胎的本金餘額（看對帳單，不是謄本設定金額），若已經有二胎就再加上去。用「准貸總額度 － 現欠餘額」算出來的差額，就是概念上還能動用的金額。

這也是為什麼現欠餘額這個數字一定要抓對。現欠餘額填高了（例如誤用設定金額），差額就被壓小，你會以為自己幾乎借不到；填對了，差額才會還原成真實的可貸空間。一個數字錯，整個差額跟著錯——這正是前面整篇在提醒的重點。

小結

記住一句話就好：算二胎空間，一胎餘額看銀行對帳單的本金餘額，不看謄本的設定金額。

這個站的可貸空間計算機在你填一胎餘額的欄位旁邊，特別標註了要填本金餘額而非設定金額，就是因為這個誤會太常見、影響太大。填對這一個數字，你的試算結果才有意義。填錯的話，工具再準也算不出對的答案。想直接把數字帶進去抓範圍，可以用可貸額度試算機；不確定一胎繳到現在還剩多少本金，用房貸繳多久、還能再貸多少試算從購入年份回推會更準。

常見問題

問，謄本上的設定金額就是我欠銀行的錢嗎？不是。設定金額是抵押權登記的最高限額，通常是原始貸款的約 1.2 倍；你實際欠的是本金餘額，隨每月還款遞減，要以網銀或對帳單為準。

問，准貸額度與現欠差額是什麼意思？准貸額度是這間房子可以核准的貸款總額（市價 × 可貸成數），現欠是你目前的貸款餘額，兩者相減的差額，就是你這次還能再借到的空間。

問，為什麼用設定金額算會差好幾百萬？因為設定金額比實際餘額高了約兩成，又把這個偏高的數字當成現欠去扣，可貸空間就被嚴重低估，甚至算成零或負的，讓你誤以為二胎做不了。

問，寬限期中的一胎餘額怎麼算？寬限期只繳息不還本，本金餘額不變，這時一胎餘額就等於原始貸款金額，要用這個數字去算差額。